10关于新加坡Reits的10个常见问题

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鉴于他们的收入产生特点和有形资产支持股价估值,重新获得巨大的投资工具。

在新加坡,现在共有37个Reits,而不是很快就会被列入凯皮尔正在与美国物业带来市场。



对于那些有兴趣投资REIT的人并获得市场的快照,这是菲利普资本从零售和机构投资者获得的最常见的问题。

  1. 美国利率徒步旅行的影响是什么?购买房地式仍然是安全的吗?
  2. 除了更高的融资成本外,其他方面的利率是否会影响房地产利益?
  3. 零售,商业,工业和酒店Reit部门的前景是什么?
  4. 新加坡Reits如何与区域职权重新获得?
  5. 估值与产量角度有吸引力吗?新加坡Reit估值如何与历史估值相比?
  6. 如果REIT过度或低估,判断是否有适当的方法是什么?
  7. 如果假设是全球经济增长,投资者会更好地投资于增长股(而不是Reits / Telcos /公用事业等稳定计数器)吗?
  8. 是一个重新获得更多的永久业身分,比另一个更短的租赁物业?
  9. 你会如何计算和比较重新获得’指标和持续时间与下降,平息和利率上升的固定收入吗?
  10. 现在投资REIT的主要风险是什么?

介绍

2017年前9个月,新加坡休息已返回14.2%。

It’在STI内第六次表现。

完整列表如下。

  • 这是最佳60%
  • 材料32.7%
  • 房地产26.9%
  • 财力19.3%
  • 消费者酌情酌情为18.9%
  • 新加坡休息14.2%
  • 工业人工人数为14.2%
  • 公用事业3.1%
  • 电信服务0.2%
  • 消费者钉在-0.7%
  • 医疗保健在-2.6%
  • 能量为-3.3%

1.美国利率徒步旅行的影响是什么?购买房地式仍然是安全的吗?

投资者无需担心收紧货币政策,如果发生更好的经济数据,则会收紧货币政策和利率徒步旅行。

将其与收紧货币政策和率升值进行比较,以应对供应侧通货膨胀。

从2004 - 2006年的上一次寄存周期达到了摇摆瑞克斯26.5%VS STI’S 15.9%。有关以下两个数字。

上次速率加息循环在2004 - 2006年发生

上次速率加息循环在2004  -  2006年发生

新加坡在最后一次加息循环中表现良好

新加坡在最后一次加息循环中表现良好

这表明Reits可以在上升率环境中表现良好。

重要的一点是经济增长是否能够提高租金收入。然后,这将抵消增加的借款费用。

强劲的经济增长驾驶租金向上

强劲的经济增长驾驶租金向上我个人觉得很难预测,长期利率将在未来所以唐’对于基于非常大的宏观环境来说,不得无于制作投资决策。

尽管如此,我确实关注宏观环境的趋势和变化,特别是它影响GDP和通货膨胀。

2.除了更高的融资成本之外,其他方面的利率是否会影响房地产利益?

长期利率的增加降低了Reits的产量吸引力,因为产量较小(Reit收益率–政府债券率)及更高的融资成本。

在融资成本方面,由于新加坡的竞争性银行景观,重新获得的借款费用较低。

尽管新加坡新加坡提供的速度(SOR)在过去的两年里,但这是这一点。新加坡元升值也意味着Sor Uptick已被静音。

3.零售,商业,工业和酒店Reit部门的展望是什么?

总之,办公室,工业和酒店扇区面临着积极的情景,在2017年高峰期后供应减少。

另一方面,零售业面临着来自其他亚马逊,拉坦,Qoo10和Carousell等在线玩家的供应和竞争。

零售部门面临越来越多的供应(蓝色酒吧)零售部门面临越来越多的供应(蓝色酒吧)自2013年以来,零售租金和占用率一直在下降自2013年以来,零售租金和占用率一直在下降办公用品(蓝色酒吧)在2017年之后会逐渐减少办公用品(蓝色酒吧)在2017年之后会逐渐减少自2010年以来,办公室租金和占用相对稳定。预计租金和入住率预计会增加。自2010年以来,办公室租金和占用相对稳定。预计租金和入住率预计会增加。从2017年峰值落下的工业空间供应从2017年峰值落下的工业空间供应工业租金和占用设定为4年后改善工业租金和占用设定为4年后改善 新酒店供应逐渐减少。 2017年4%,于未来2年,1.7%和1.8%。新酒店供应逐渐减少。 2017年4%,于未来2年,1.7%和1.8%。Hotel Revpar转过角落Hotel Revpar转过角落



4.新加坡首页如何与区域房地产出售进行比较?

新加坡以澳大利亚,美国,香港和日本等最高收益率为5.9%的最高收益率为5.9%。

然而,产量差距较小,在香港和日本之后。

作为回顾,较小的产量扩散是指在该市场中的Reit估值可能很高。较小的收益率蔓延意味着投资者也有替代投资政府债券而不会错过太多。

新加坡房地产物力赛量提供最高的绝对收益率为5.9%

新加坡房地产物力赛量提供最高的绝对收益率为5.9%新加坡重新获得收益率为3.8%。符合平均值。新加坡重新获得的收益率为3.8%澳大利亚Reits收益率为2.3%,接近+1 s.D。建议价值。澳大利亚Reits收益率为2.3%,接近+1 s.D。建议价值美国REIT收益率为1.8%,接近+1 S.D。建议价值。美国REIT收益率为1.8%,接近+1 S.D。建议价值。香港收益率下跌4.2%,低于GFC差价。建议全额定价。香港收益率下跌4.2%,低于GFC差价。建议价值。日本REIT收益率为3.9%,高于GFC平均水平。建议价值。日本REIT收益率为3.9%,高于GFC平均水平。建议价值。

对于新加坡投资者来说,尽管产量较低,但它可能更明智地坚持到当地市场。冒险海外公开一个外汇风险,并且在海外上市的REIT上更难获取信息。

我个人会坚持当地市场,直到我有足够的备用现金来多元化。我的大部分支出也在新加坡元,因此重新划分和费用之间存在自然对冲。

5.从产量角度有吸引力吗?新加坡Reit估值如何与历史估值相比?

新加坡目前的贸易率为3.8%。

这是在新加坡销售的平均收益率为5.9%的计算–无风险率为2.1%。

这是在后GFC期间(2010年至今)。

估值是公平的,并没有偏离历史价值观。

虽然产量传播是在投资时考虑的重要指标,但我个人认为它是重新获得绝对产量的二阶指标。这是因为我第一次是收入投资者,产量本身就是我在追逐的主要事情。

另一个原因是,在方程中有两个移动部件,重新提升’S产量和长期政府债券收益率。

长期政府债券收益率难以预测,他们已经在世俗的30年牛市中。如何成为任何人的动作’s guess.

但是,观察扩散的紧张或宽度有价值。当它走向极端时,可能是要注意的时间。但是,当它接近历史平均值时,它可能无法为投资者提供太多信息。

6.如果REIT过度或低估,则判断适当的方法是什么?

纳税的价格是一个公制,以确定REIT估值。看看行业,同龄人和一个Reit将是有用的 ’既可以为历史的价值。

通常,大帽重新估值的贸易而不是较小的销售。

例如,Mapletree Industrial是一个大帽Reit,已经以平均价格交易到GFC的1.23次。

纳米邮政编码的价格的一个原因是他们获得资金成本较低的能力,使收购的收购更容易。

他们还享有较大投资组合管理的规模经济。

因此,使用价格的一种方式来比较与其他类似尺寸的市场上限REITS比较大帽子弹的比较。

比较重新开始时’使用自己的历史遗留价来录制的价格,应该留在宏观环境中,看看环境是否可以以优惠/折扣贸易证明。

如果是Reit.’价格在账面价值折扣的折扣上是交易,市场可能是在潜在的劣势的定价。账面价值的大折扣不会立即表明价值购买。

这是一个列表 新加坡首页依据他们的股息收益率和预订的价格排名 比率。

7.如果假设是全球经济增长,投资者会更好地投资增长股(而不是REITS / TELCO /公用事业等稳定计数器)

与电费和公用事业公司不同,费用和关税受到高度监管,REITS面临着市场驱动的商业租金和价格。

因此,REITS能够在改善经济中占用租金,同时支付至少90%的租金收入。

这将呼吁投资者希望被动收入,并使他们接触改善经济体的增长。

8.作为更短的租赁物业的RETIT,更加永久业权房产比另一个更好?

陆地任期只是考虑在确定REIT的价值时看看。

如果投资组合比另一个人更好或更糟,则不足以得出结论。

通常,当与一个类似的附近的类似类似的类似物质与一个自由权和其他租赁权相同时,Freehold属性将以较低的CAP率或更高的估值交易。

Reit的关联将在永久业身上的价格。

在具有较短土地上的房地车定价的另一个例子是工业队伍的性质。工业家业收益率贸易的一个原因是,与零售和办公房产相比,新加坡的工业物业往往往往有30年的租约。

较高的收益率补偿了投资者的缩短任期和较低的资本增益潜力。

9.您如何计算和比较Reits’指标和持续时间与下降,平息和利率上升的固定收入吗?

与固定收益仪器不同,REITS没有固定的内在的内地性,使得持续时间难以计算。

投资者要注意的更容易的公制是对利率或外汇运动的盈利波动的敏感性。

本节通常可以在年度报告中找到’s “sensitivity analysis”.

10.现在投资的重点是什么?

加速通货膨胀可能会比美联储的预期利率升高或货币紧缩。这是由于通货膨胀影响租金导致的最大风险,并影响房地产资源融资成本的借贷成本。