关于新加坡房地产投资信托基金的10个最常见问题

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房地产投资信托(REIT)具有创收特点和支持股票价格估值的有形资产,是一种很好的投资工具。

在新加坡,目前共有37个房地产投资信托基金,这还不算吉宝将在美国上市的房地产投资信托基金即将上市的房地产投资信托基金。



对于那些有兴趣投资房地产投资信托基金并了解市场表现的人士,以下是Phillip Capital从零售和机构投资者那里获得的十个最常见的问题。

  1. 美国加息对房地产投资信托有何影响?购买房地产投资信托基金仍然安全吗?
  2. 除了较高的融资成本外,较高的利率还会对房地产投资信托产生什么影响?
  3. 零售,商业,工业和酒店房地产投资信托基金行业的前景如何?
  4. 新加坡房地产投资信托基金与区域房地产投资信托基金相比如何?
  5. 从收益角度看估值具有吸引力吗?与历史估值相比,新加坡房地产投资信托基金的估值如何?
  6. 判断REIT是被高估还是被低估的合适方法是什么?
  7. 如果假设是全球经济增长,那么投资者会更好地投资于成长型股票(而不是像REITs / Telcos / Utilities这样的稳定​​股)吗?
  8. 拥有更多永久业权财产的房地产投资信托基金是否比拥有较短租赁权财产的房地产投资信托基金更好?
  9. 您如何计算和比较房地产投资信托’利率下降,持平和上升的情况下,指标和期限与固定收益之间的关系?
  10. 现在投资房地产投资信托的主要风险是什么?

介绍

新加坡房地产投资信托基金在2017年的前9个月回报率为14.2%。

It’是STI中表现第六好的部门。

完整列表如下。

  • IT最好的是60%
  • 材料占32.7%
  • 房地产占26.9%
  • 财务比率为19.3%
  • 消费者可自由支配的18.9%
  • 新加坡房地产投资信托基金占14.2%
  • 工业股为14.2%
  • 公用事业占3.1%
  • 电信服务占0.2%
  • 消费必需品-0.7%
  • 卫生保健-2.6%
  • 能量为-3.3%

1.美国加息对房地产投资信托有何影响?购买房地产投资信托基金仍然安全吗?

投资者无需担心紧缩货币政策和加息,如果它们是为应对更好的经济数据而发生的话。

与此相比,紧缩的货币政策和加息对供应方的通货膨胀作出了反应。

从2004年至2006年的前一次加息周期,房地产投资信托回报率较海峡时报指数高出26.5%’s 15.9%。参见以下两个图。

上一次加息周期发生在2004-2006年

上一次加息周期发生在2004-2006年

在最后一次加息周期中,新加坡房地产投资信托基金表现良好

在最后一次加息周期中,新加坡房地产投资信托基金表现良好

这表明房地产投资信托基金可以在利率上升的环境中表现良好。

重要的是,经济增长是否能够推动租金收入增加。然后,这将抵消增加的借贷成本。

强劲的经济增长推动租金上涨

强劲的经济增长推动租金上涨我个人认为很难预测未来的长期利率在哪里,所以不要’不要过分强调基于非常大的宏观环境做出投资决策。

不过,我确实要注意宏观环境的趋势和变化,尤其是因为它会影响GDP和通货膨胀。

2.除了较高的融资成本外,较高的利率还会对房地产投资信托产生什么影响?

长期利率的提高降低了REIT的收益吸引力,因为收益差较小(REIT收益)。–政府债券利率)和房地产投资信托基金的较高融资成本。

在融资成本方面,由于新加坡竞争激烈的银行业,房地产投资信托基金的借贷成本一直保持较低水平。

尽管过去两年新加坡报价(SOR)不断上涨,但情况却如此。新加坡元升值也意味着SOR升势已被抑制。

3.零售,商业,工业和酒店房地产投资信托基金行业的前景如何?

总而言之,写字楼,工业和酒店业面临积极形势,2017年达到顶峰后供应减少。

另一方面,零售业正面临来自亚马逊,Lazada,Qoo10和Carousell等在线公司的日益增加的供应和竞争。

零售业面临供应增加(蓝条)零售业面临供应增加(蓝条)自2013年以来,零售租金和入住率一直在下降自2013年以来,零售租金和入住率一直在下降2017年后办公用品(蓝色条)将逐渐减少2017年后办公用品(蓝色条)将逐渐减少自2010年以来,办公室的租金和出租率相对稳定。预计租金和出租率将增加。自2010年以来,办公室的租金和出租率相对稳定。预计租金和出租率将增加。工业空间供应从2017年峰值下降工业空间供应从2017年峰值下降连续四年下降后,工业租金和入住率有望提高连续四年下降后,工业租金和入住率有望提高 新酒店供应逐渐减少。 2017年为4%,然后在接下来的两年中分别为1.7%和1.8%。新酒店供应逐渐减少。 2017年为4%,然后在接下来的两年中分别为1.7%和1.8%。RevPAR酒店转危为安RevPAR酒店转危为安



4.新加坡房地产投资信托基金与区域房地产投资信托基金相比如何?

与其他主要的房地产投资信托基金市场,例如澳大利亚,美国,香港和日本相比,新加坡房地产投资信托的交易收益率最高,为5.9%。

但是,收益率差较小,仅次于香港和日本。

回顾一下,较小的收益率差意味着REIT在该市场中的估值可能很高。收益率差较小意味着投资者也可以选择投资政府债券,而不会错失太多。

新加坡房地产投资信托基金的绝对收益率最高,为5.9%

新加坡房地产投资信托基金的绝对收益率最高,为5.9%新加坡房地产投资信托收益率息差为3.8%。符合平均水平。新加坡房地产投资信托收益率息差为3.8%澳大利亚房地产投资信托的收益率差为2.3%,接近+1s.d。暗示价值。澳大利亚房地产投资信托的收益率差为2.3%,接近+1s.d。暗示价值美国房地产投资信托收益率息差为1.8%,接近+1s.d。暗示价值。美国房地产投资信托收益率息差为1.8%,接近+1s.d。暗示价值。香港收益率息差为4.2%,低于全球金融危机后的息差。建议全价。香港收益率息差为4.2%,低于全球金融危机后的息差。建议值。日本房地产投资信托基金收益率差为3.9%,高于金融危机后平均水平。建议值。日本房地产投资信托基金收益率差为3.9%,高于金融危机后平均水平。建议值。

对于新加坡投资者而言,尽管收益率差较低,但坚持本地市场可能是更明智的选择。在海外进行投资会使人承受外币风险,因此很难获得在海外上市的房地产投资信托的信息。

我个人会坚持本地市场,直到我有足够的闲钱来进行海外多元化。我的大部分支出也是新加坡元,因此REIT股息和支出之间存在自然对冲。

5.从收益角度看估值具有吸引力吗?与历史估值相比,新加坡房地产投资信托基金的估值如何?

目前,新加坡房地产投资信托的收益率差为3.8%。

这是根据新加坡房地产投资信托基金的平均收益率5.9%计算得出的–无风险率为2.1%。

这是在全球金融危机之后的时期(2010年至今)。

估值是公平的,与历史价值的偏差不会太远。

虽然收益率差是投资REIT时要考虑的重要指标,但我个人认为它是REIT绝对收益率之后的第二指标。这是因为我首先是一个收入投资者,而收益率本身就是我追求的主要目标。

另一个原因是方程中有两个运动部分,即REIT’收益率和长期政府债券收益率。

长期政府债券收益率很难预测,而且一直处于长期的30年牛市中。任何人的举动如何’s guess.

但是,查看价差有多小或多宽是有价值的。当走到极端时,可能是时候注意了。但是,当它接近历史平均水平时,可能无法为投资者提供太多信息。

6.判断房地产投资信托基金是被高估还是低估的合适方法是什么?

以资产净值计价是确定房地产投资信托估值的一种指标。考察整个行业,同行和房地产投资信托基金将很有用 ’自身的历史价格至资产净值。

通常,大型房地产投资信托的交易价格要高于小型房地产投资信托。

例如,大型房地产投资信托基金丰树工业(Mapletree Industrial)在全球金融危机后的平均交易价为每股资产净值1.23。

大型房地产投资信托基金的价格较其资产净值溢价的原因之一是其能够获得较低的融资成本,从而使增值性收购变得更加容易。

他们还可以在更大的投资组合管理中享受规模经济。

因此,使用市净率的一种方法是将大型房地产投资信托与其他类似市值的房地产投资信托进行比较。

比较房地产投资信托’以其自身的历史价值相对于资产净值的价格,应密切关注宏观环境,看环境是否可以使其以溢价/折价交易。

如果是房地产投资信托’s的价格相对于账面价值有很大的折让,因此市场可能在定价中潜在地降低投资组合的价值。账面价值的大幅折扣并不能立即表明您购买了价值产品。

这是一个清单 新加坡房地产投资信托基金按其股息收益率和预定价格排名 比率。

7.如果假设是全球经济增长,那么投资者会更好地投资于成长型股票(而不是像REITs / Telcos / Utilities这样的稳定​​股)吗?

不像电信公司和公用事业公司,其费用和关税受到严格监管,房地产投资信托基金则受到市场主导的商业租金和价格的影响。

结果,房地产投资信托可以在经济改善的情况下抓住租金上涨的空间,同时还可以支付至少90%的租金收入。

这将吸引那些希望获得被动收入的投资者,并使他们有机会接触发展中经济体的增长。

8.拥有更多永久业权财产的房地产投资信托基金是否比拥有较短租赁权财产的房地产投资信托基金更好?

在确定房地产投资信托的价值时,土地保有权只是要考虑的一个考虑因素。

不足以断定该投资组合是否比其他投资组合好还是差。

通常,当比较同一附近的两个类似物业,其中一个为永久业权而另一为租赁权时,该永久业权物业将以较低的上限利率或较高的估值进行交易。

房地产投资信托的资产净值将已经按永久业权因素进行定价。

土地使用权较短的房地产中房地产投资信托定价的另一个例子是工业房地产。工业房地产投资信托交易收益较高的原因之一是,与零售和办公房地产相比,新加坡工业房地产的30年租赁期往往较短。

较高的收益率会补偿投资者较短的任期和较低的资本收益潜力。

9.您如何计算和比较房地产投资信托’利率下降,持平和上升的情况下,指标和期限与固定收益之间的关系?

与固定收益工具不同,房地产投资信托基金没有固定的到期日,因此难以计算存续期。

投资者更容易注意的一项指标是收益对利率波动或外汇变动的敏感性。

此部分通常可以在年度报告中找到’s “sensitivity analysis”.

10.现在投资房地产投资信托的主要风险是什么?

通货膨胀加剧可能导致加息速度快于预期或美联储收紧货币政策。这是最大的风险,因为通货膨胀会影响租金,而借贷成本会影响房地产投资信托基金的融资成本。