12 takeaways from 土建房地产投资信托’s quarterly results

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土建房地产投资信托’2017年第三季度的最新结果表明,它们的表现仍不佳。

作为新加坡’工业部门正在经历变革,取消了低附加值制造业,并以知识密集型,技术驱动型制造业取代了它,租户和房东受到了影响。

Despite being 5.4 times oversubscribed during IPO, 土建房地产投资信托 has fallen on some hard times.

这是您应该了解其2017年第三季度业绩的12件事。


下降的顶线

总收入从2160万新元下降至2050万新元,是自2017年第二季度达到2200万新元的峰值以来的第二次连续下降。

净财产收入和可分配收入也分别下降至1,780万新元和1,440万新元。

其他物业的增长部分被72 Loyang Way的收入减少170万新元所抵消。

NPI利润率为86.6%,处于80年代中期的历史范围内’s.

土建房地产投资信托 gross revenue
土建房地产投资信托 gross revenue

With more uncertainties lingering over a possible vacancy due to tenant defaults accounting for 11% revenue, there is likely to be challenges looming for 土建房地产投资信托.

Two key tenants to watch are NK Ingredients and KTL Offshore. 土建房地产投资信托’的受托人已发出要求书,要求其租赁在裕廊拥有NK Ingredients财产的NK Ingredients。信中要求支付欠款340万新元。受托人还要求提供总额为510万新元的保险担保。

截至9月底,对于KTL Offshore,应收约270万新元或七个月的租金。

单位分配下降

每单位派息已连续四个季度下降,达到每单位1.37新加坡元或每1,000个单位13.7新元的新币分。

鉴于疲弱的宏观环境和难于提高Loyang Way 72号的入住率,DPU可能仍将承受压力。 Loyang Way贡献了2017年第三季度的约1.2%’s gross revenue.

土建房地产投资信托 distribution per unit
土建房地产投资信托 distribution per unit

Solaris杰出表现者

Solaris上主租约到期的形式可能会提高DPU。 Solaris位于Fusionopolis,地理位置优越,可以提高租金。 2017年第三季度,该物业贡献了总收入的22.8%。

在2017年的前9个月中,Solaris的续租和远期续租的租金返还率分别为10.8%和8.8%。

这与2017年前9个月投资组合的负回报形成鲜明对比。

土建房地产投资信托 Solaris rental reversion
土建房地产投资信托 Solaris rental reversion

令人信服的分配收益

As 8.2% distribution yield, 土建房地产投资信托 presents a compelling case to acquire for income investors.

这高于 平均6%至6.5%的分配收益 由新加坡房地产投资信托基金提供。

土建房地产投资信托 distribution yield
土建房地产投资信托 distribution yield

即使收益提供了有趣的投资机会,但如果NK Ingredients和KTL Offshore可能违约,则应密切监控每单位数量分配的可持续性。

Even though there is an insurance guarantee such that 土建房地产投资信托 can be made whole, the existing insurance guarantees last till approximately end-Jan 2018 for NK Ingredients and end-May 2018 for KTL offshore.

From now till then, there will be no material impact on 土建房地产投资信托’的现金流量和分配。尽管如此,每单位数量的分配一直在下降,因此将来的分配收益可能无法支撑。

单位资产净值下降导致价值侵蚀

自上市以来,由于负债增加和估值下降,每单位资产净值一直处于下降趋势。

估值下降的一些物业包括Augerium,Bukit Batok Connection,West Park Biz Central和Tuas Connection。

2014年第二季度的总负债为3.13亿新元,而2017年第三季度为5.17亿新元。增长的主要原因是借款从2014年第二季度的2.89亿新元增加到2017年第三季度的4.74亿新元。

即使同期总资产从9.73亿新元增至12.66亿新元,但未偿还单位数量有所增加,因此每单位净资产值下降。

土建公司解决这种单位资产净值下降的方法之一是确保其资产评估价值的提高。这很可能是由于封顶率下降(不太可能考虑市场封顶率的压缩程度)或租金收入增加(并非不可能,但具有挑战性)引起的。

土建房地产投资信托 NAV per unit
土建房地产投资信托 NAV per unit
土建房地产投资信托 falling NAV per unit
土建房地产投资信托 falling NAV per unit

优秀单位数量上升

自首次公开发行以来,发行单位数量一直在上升。已发行单位的增加是由于收购了72 Loyang Way(2015年3月)和Bukit Batok Connection(2016年8月)。

增加单位本身对单位持有人来说并不坏,但是增加一定是为增值性收购提供了资金,这将提高投资组合的整体绩效。

土建房地产投资信托 units in issue
土建房地产投资信托 units in issue

稳定的估值

估值从12.91亿新元跌至1244新元,增速不减。这对单位资产净值不利,因为估值是资产净值的主要驱动力。

在没有估值增加的情况下,借款额的任何增加都会对资产净值产生重大影响。

土建房地产投资信托 property valuation
土建房地产投资信托 property valuation

中高利息成本

At 3.32%, 土建房地产投资信托’新加坡房地产投资信托的利息成本被认为是平均水平。由于新加坡的房地产位置,它们可能比拥有海外房地产的其他房地产投资信托基金获得更低的融资成本。

这是一个很好的信号,表明利息成本处于下降趋势,这表明经理人能够从银行和贷方获得有竞争力的报价。

土建房地产投资信托 interest cost
土建房地产投资信托 interest cost

不断下降的债务余量表明难以获得未来的收购

可能会给投资者带来麻烦并给公司带来增长问题的一个令人担忧的问题是债务净空率的下降。

土建房地产投资信托 started with $157m of debt headroom but it now is at S$44.1m after two acquisitions.

加上37.9%的中高资产负债率,管理人可能不得不发行单位以进行未来收购。由于整个工业部门的收益率较低,管理者可能无法避免摊薄收购。

土建房地产投资信托 debt headroom
土建房地产投资信托 debt headroom

下降的WALE

加权平均租赁到期时间(WALE)也从4.5(按NLA)和4.9(按GRI)的峰值下降到3.2(按NLA)和3.1(按GRI)的峰值。

低的WALE表示更多租约将在不久的将来到期。

低WALE是’这一定很不好,因为当租约到期时,可以以更高的租金续约。但是,如果市场租金一直在下降,则到期的租赁可能以较低的价格续签,从而导致负租金返还,这将影响营业额并最终分配给单位持有人。

土建房地产投资信托 WALE
土建房地产投资信托 WALE

充满挑战的入住情况

由于拖欠租金和恶劣的工业宏观环境,自首次公开募股以来,入住率一直处于下降趋势。

展望未来,房地产投资信托基金经理在招募租户方面可能会面临挑战。

解决他们的首要任务应该是解决与NK成分和KTL Offshore有关的问题。

土建房地产投资信托 occupancy
土建房地产投资信托 occupancy

管理层还将Tellus Marine Engineering(Senoko Way 39号)确定为租金支付缓慢的租户。但是,不会强烈感受到对投资组合的影响,因为它们对投资组合的贡献不足2%’的总收入数字。

应收账款上升

This is something to watch out for as it suggests that 土建房地产投资信托 is not getting the cash they should rightly be getting on time.

应收账款上升主要是由于NK成分和KTL Offshore。

To be fair, 土建房地产投资信托 may be able to collect these receivables, but there may be a slight chance that it will turn into bad debts.

土建房地产投资信托 rising trade receivables
土建房地产投资信托 rising trade receivables

总而言之,Soilbuild可能是可能在一段时间内陷入低迷的REIT之一。

宏环境不是’为了帮助房地产投资信托基金经理,他们不幸地遇到了房客支付困难的情况。

话虽如此,新加坡房地产投资信托的收益率为8.2%,颇具吸引力,高于平均水平。但是,投资者应注意绝对收益率水平。还应分析产量水平的可持续性。

就目前而言,我个人的观点是,由于单位基础上升(如果有未来收购)和顶线收入下降(租金拖欠,入住率面临挑战)的双重打击,收益率水平可能无法持续。

本文中的所有观点仅代表作者,并不构成投资建议。

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