以10,000新元投资股票市场， which 房地产投资信托 should you pick 开始使用？ 你是如何开始的? How do you choose a 房地产投资信托 投资？ 您应该注意哪些方法，细节和事物 对于？
在投资新交所列出的37个房地产投资信托基金中的任何一个之前，本文将为您提供初学者，中级和高级考虑。
让’s开始‘beginner’ considerations
什么 do you know?
房地产投资信托（REIT）只是一种工具，用于将房地产收益转移到股东您手中。这些是 房地产资产的主要类别
- 办公室（在中央商务区，郊区等）
- 零售（大型购物中心）
- 工业（仓库，锡棚，物流）
- 住宅（在新加坡并不常见）
- 招待费（服务式公寓，酒店）
- 医疗保健（医院，养老院）
- 数据中心
问自己这个问题–您最熟悉哪个？
投资在您最熟悉的类别中具有属性的REIT 用。你赢了’不必花很多时间去阅读和研究Google-fu就能了解一个新的领域，就像沃伦·巴菲特（Warren Buffet）一样，您需要投资于自己了解的领域。
您怎么知道房地产投资信托投资什么资产？的 房地产投资信托的名称通常会告诉您他们投资了什么 在。
如果你可以的话’从名字上分辨–Google对REIT的快速搜索将向您显示。
通常，您可以从名称中分辨出来。
股息收益率
众所周知，房地产投资信托基金是派息机。 它们的平均产率约为6-6.5％。 什么 does this mean?
如果您在房地产投资信托基金中投资了10,000新元，从而获得6％的股息收益率，您每年将获得600美元的免税额（10,000新元乘以6％）。这相当于每月约50新元。看起来很卑鄙？如果您投资于STI ETF，您每月将只获得25新元。
一个安全的经验法则是投资可为您带来6％股息收益率的REIT。
现在您从哪里获得此信息？
投资者教育工具和博客
那里 are also 大量的 网志 和 培训班 提供有关REIT的良好信息和扶手椅评论。
历史价格趋势
其中最...之一 从股票价格可以看出房地产投资信托基金表现的客观指标.
有人可能会认为历史趋势并没有’告诉很多关于未来的事情。我部分同意。
您会投资显示这种历史趋势的股票吗？
除非有人对股票有更多了解，否则可能性很小。仅供参考，股票为Sabana 房地产投资信托。
如果您认为市场是对的， 历史股价可以显示REIT的管理水平.
在上述情况下，Sabana 房地产投资信托确实管理不善，并在股价中显示出来。
如果您先看一下价格走势，就会为自己省去很多麻烦。
什么 does the 房地产投资信托 own?
此信息可在REIT的主页上找到，通常位于”Portfolio” section.
像下面。
这会告诉您属性的名称，通常是资产的类型（办公室，零售商店，工业建筑等）
小心海外物业
作为初学者，请远离拥有海外房地产的REIT。为什么？
对于海外房地产，房地产投资信托必须有很多 由于外汇风险而进行更严格的管理。中国的一家购物中心收到人民币收入，但必须将其转换为SGD才能支付给单位持有人。由于新加坡元相对于人民币贬值，新加坡的股东有可能收到较少的新加坡元。
而 房地产投资信托基金经理可以对冲他们的外币风险 ， 它是 不太简单 房地产投资信托经理需要具备执行该职能的能力和技能。
对于海外物业，总是身在新加坡的房地产投资信托基金经理（SGX要求首席执行官和大多数团队的总部设在新加坡）必须前往该国。这将产生机票，旅行和住宿费用，这些费用将吞噬可分配给股东的金额。拥有新加坡房地产的房地产投资信托产生的此类费用较少，因为这些房地产位于该国。
示例 拥有海外物业的房地产投资信托 包括BHG零售房地产投资信托基金（中国），EC世界房地产投资信托基金（中国），Frasers物流和工业信托基金（澳大利亚），Starhill全球房地产投资信托基金（中国马来西亚），Capitaland Retail China Trust（中国）。
作为投资者，除非您想在度假期间访问它们，否则您也无法轻易地看到海外财产。
这将我带到了初学者部分的最后一点…
散散步
房地产投资是一个非常本地化的游戏。这意味着 位置在建筑物失败的成功中起着非常重要的作用.
作为投资者，您当然想知道这些物业所处的位置类型，无论它们是在市中心还是在郊区/社区。
如果这些资产位于新加坡，则应该能够更轻松地了解该位置，因为它在该国。然而， 如果这些物业在海外，则至少需要2-3次旅行才能熟悉 与‘lay of the land’.
有了以上内容，您应该可以从37个REIT的列表中缩小到几个’请放心地投资。不能保证性能，但是以上所述将为您提供良好的投资基础。
关于更多的考虑 中间投资者.
投资者关系科
对于喜欢冒险的投资者， 房地产投资信托s的投资者关系部分提供了最佳信息来源之一 for a 房地产投资信托.
新交所要求每个房地产投资信托基金在其网站上清楚显示投资者关系链接’s home page.
您可以看到以下两个示例。
投资者关系部分中的信息 通常
- 季度业绩报告
- 财务报表
- 研究范围
- 年度报告
- 新闻编辑室公告和新闻发布
随着时间的流逝，人们可以通过这些材料，因为它们是一种 客观信息来源 房地产投资信托的表现。
这些报告和演示文稿中真正要查找的是完全是一篇博客文章。可以说，这是一个可以得到的地方‘primary’数据，而不是‘secondary’由分析师和研究人员进行的研究。
WHO’董事会成员
董事会（BOD）的组成很重要，因为它表明了公司的经验。
信息总是可以在“The Manager”大多数房地产投资信托基金网站的部分。
您想要寻找的是 董事经验丰富的董事会.
过去的经验和工作过的公司很好地表明了董事们的了解程度。
但是，与在其他董事会中任职人数较少的董事相比，在其他董事会中有很多席位的董事并不一定会带来更好的业绩。每个人都有24小时，而更多的董事会代表意味着董事必须将自己的时间和精力分配给更多的董事职务。
拥有强大赞助商的公司（例如Mapletree，Ascendas，Capitaland）通常拥有非常有声誉的董事会 并且在经验，教育和工作经历方面都很深厚。
WHO’s managing the 房地产投资信托
关于如何管理REIT的另一个考虑因素是 直属团队的员工实力.
与董事会类似，房地产投资信托基金管理团队的能力对于房地产投资信托基金的成功至关重要。
员工实力 取决于教育经验，过往的职业，管理房地产投资信托基金的员工人数和员工流动率 等等
与董事会相比，房地产投资信托基金管理人对房地产投资信托基金的业绩影响更大，因为 该团队是直接参与日常运营的团队 of the 房地产投资信托.
日常业务包括租赁，市场营销，工程，交易采购/业务发展，会计，税务，财务，投资者关系，合规性等。
房地产投资信托基金通常在人员编制方面非常精简，因此拥有强大赞助商的房地产投资信托基金通常会受益最大，因为房地产投资信托基金管理团队可以利用集团/父母’s expertise.
股权研究报告
除提供有关REIT的事实信息的新交所股票资料外，投资者还可以访问sginvestor.io收集股票研究报告。
什么’s the difference?
Sginvestor.io整理分析师的研究报告 并发布它们。如果你’不在这些分析师的邮件列表中，您是’不能得到他们。该网站必须具有及时获取这些报告的某种方式，从而避免了投资者订阅每个分析师的麻烦。
报告是 通常阅读2-3分钟，并向投资者提供买入，持有或卖出推荐.
我不知道’推荐任何人以面值执行建议，而无需进一步了解股票，但这是一个不错的起点。
该行业的趋势
作为了解房地产投资信托基金的一部分， 不能忘记更广阔的前景.
例如，如果您购买了 retail 房地产投资信托 在新加坡的购物中心，您知道新加坡的购物中心总体情况如何吗？您是否知道消费者的购物偏好可能正在改变？
如果你买了 healthcare 房地产投资信托，您是否知道人口老龄化（通常对REIT有利）？
如果你买了 data centre 房地产投资信托，您知道数据存储，云计算趋势是否会持续吗？是否会有重大的技术突破可能会影响房地产投资信托（无论利好与否？）
尽管更广泛的环境中的发展’总是会滴滴滴答地影响REIT的表现，即REIT仍然可以在低迷且充满挑战的环境中蓬勃发展，这使它变得更加困难。
看看如何 Sabana，AIMS AMP，Cache Logistics等工业REIT 有很多仓库‘tin-shed’自2013年新加坡政府决定将低附加值工业活动转移到马来西亚以来，类似资产就受到了影响。另一方面， Ascendas 房地产投资信托 之所以保持良好状态，是因为它们的资产由商业园区组成，这些园区容纳了高附加值的工业活动，例如研究和技术制造业。
腾飞房地产投资信托基金股价持稳
账面价值
与分配收益类似，账面价值是一种财务指标，可以告诉投资者他们为公司的一美元支付了多少钱
P / B值低于1表示潜在的低估，而高于1的则表示潜在的高估。
但是，对于高级读者而言，它并不是那么简单。大于1的值可能表示市场预期未来的帐面价值（分母）会增加，’这就是为什么他们期望帐面价值会上涨的原因而愿意立即支付更高的股价。
账面价值上升的原因有很多，例如资产负债表中的债务减少，财产估值增加，以明显低于估值的折价收购表现良好的资产等。
一个股票的一个例子 P / B值高是吉宝DC 房地产投资信托。我怀疑市场对经理人增加公司账面价值的能力抱有信心。除此之外，数据中心部门正处于增长阶段。
基石投资者
存在 房地产投资信托基金中的大型机构投资者表示信心 仅仅靠他们就可以进入市场。
影响扩大到‘big brother’通常可以认为他们是在需求和网络效应时可以帮助REIT经理进行日常运营的机构。
如何确定大投资者的存在？
只是谷歌“Temasek” + “REIT”.
为什么选择淡马锡？与GIC不同，淡马锡可以投资新加坡上市股票。尽管有些人可能会质疑淡马锡提供回报的能力，但它可以’毋庸置疑，他们是强大的机构投资者，有大量现金可动用。公司的公司治理可以说是非常强大的。
快速搜索显示 淡马锡在吉宝，Capitaland，腾飞腾飞和丰树拥有大量股份.
参加年度股东大会
那里’没有比获取信息（和免费食物）更好的方法了 参加上市公司’ AGM.
不幸的是，随着公司变得越来越聪明，并且知道股东只为免费食品而存在，免费食品已成为过去。您’如果您最近在AGM上免费获得饮料，我会很高兴。
新加坡特许秘书和行政人员协会协会（ SAICSA ）提供了显示公司何时举行年度股东大会的日历。它’它不是最漂亮，也不是最先进，它可以保存在Google日历中，但是可以使用。
年度股东大会为投资者提供了与房地产投资信托基金经理和董事会进行测验，无需等待，提问，无需等待，对话的机会。同时，有 在场的其他投资者可以提出有趣的观点和问题 供您考虑。
总体而言，这可能是一个很好的学习体验。
如果你不这样做 ’不想等到AGM提出问题之前，可以尝试通过 向投资者关系经理发送电子邮件 与您的问题有关的房地产投资信托基金。他们通常会作出回应，因为这涉及单位持有人/公共资金。新交所和金管局非常保护投资者，因此房地产投资信托基金经理通常会挺身而出。
保荐人素质
赞助商质量很重要，因为 赞助商是专业知识的来源，员工，提供管道资产并提供品牌名称支持 to the 房地产投资信托.
选择知名的，有信誉的，拥有过往建造和管理自己财产的记录的赞助商的REIT。
例如，当SPH设立其房地产投资信托基金时，我从行业内部人士那里得知，他们聘请了SPH的公司开发，财务，营销等团队成员’的父组。这些 新聘用的员工只需要学习管理房地产投资信托基金的规则和规定 并掌握了SPH已管理的财产的知识。
像Capitaland和Mapletree这样的知名赞助商已经拥有建立，管理，收购和处置资产的良好记录，因此，他们与具有背景知识的员工一起成立REIT并不困难。
将其与EC World，BHG和IREIT等海外赞助商进行对比。这些赞助商来自海外，虽然他们的员工熟悉物业，但他们’一定愿意搬到新加坡。此外，新交所 要求首席执行官’房地产投资信托必须位于新加坡 由于公司治理的原因。
就BHG 房地产投资信托而言，赞助商是零售商，就像Robinsons或Isetan一样，而不是开发商。虽然拥有成为专家零售商的优势，但与Capitaland相比，他们可能没有如此丰富的开发者经验。
杠杆比率
杠杆或资产负债比率定义为债务金额超过房地产投资信托基金中房地产总价值的金额’的投资组合。根据新交所的要求，该数字可在季度业绩简报中轻松获得。
杠杆或齿轮这两个术语可以互换使用，表示同一事物。
新加坡所有房地产投资信托基金的资产负债率平均约为35％至36％。
较高的资产负债比率对房地产投资信托基金不利，因为这意味着它们的债务更多，这意味着更多的利息支付。
较低的资产负债比率是好的，因为房地产投资信托基金经理有空间在未来的收购中使用债务或贷款。此外，如果利率上升，与另一个负债率较高的房地产投资信托基金相比，高额利息支付的影响较小。
在所有新加坡房地产投资信托中，SPH 房地产投资信托的资产负债率最低，约为25％。
债务的成本
债务成本是指房地产投资信托基金付给放贷方的平均利率。这些当事人可以是银行，也可以是购买房地产投资信托基金出售的债券的人。
这些信息可以在季度报告中轻松找到，因为它必须由新交所发布。
吉宝作为一家信誉良好的公司，可以实现2％的低利率。
Keppel 房地产投资信托’s cost of debt也称为全额利率
Keppel DC 房地产投资信托’s cost of debt
信用风险较高的REIT，例如具有海外资产的REIT，自然会吸引更高的债务成本。
EC World 房地产投资信托是其中一个例子 平均债务成本为5.4％。这是为了补偿贷方资产在中国的风险，外汇风险以及借款人的信用质量较低（EC World 房地产投资信托）等。
发起人为什么设立房地产投资信托基金？
这可能很难找出来，但是设立房地产投资信托基金的原因和动机可能会影响房地产投资信托基金’s performance.
发起人是否正在寻求资产清算并使用REIT作为高价处置资产的工具，以便母公司能够在资产负债表上确认巨大收益？申办者是否真的有兴趣将REIT扩大到较大规模并愿意在妊娠期间提供帮助？
想到的一个案例是吉宝军团。在收入支持下以高价将海洋金融中心出售给吉宝房地产投资信托。
本质上，吉宝房地产投资信托为一笔价值低于其所支付资产的资产支付了高昂的款项。另一方面，吉宝房地产投资信托在一定时期内获得了一定数量的货币/租金收入，由吉宝公司担保。
这笔交易公平吗？合乎道德吗？很难说’在新交所或金管局看来，这不是非法的。但是，它对发起人和房地产投资信托之间的关系提出了一些道德和利益冲突的问题。
租金归还
租金归还是 前瞻性指标为投资者提供了有关收入增长或下降的线索 在未来。
没有关于如何计算租金退还的行业标准，但是总体思路是找出与腾出空间的租户相比，新租户要付多少钱。
正数和较高的租金调高是好的 负数表示对投资组合的未来影响’s revenue.
增值或摊薄投资
房地产投资信托基金一般应进行增值性投资，尽管新交所没有规定要这么做。
增值性投资意味着收购完成后，每单位派息增加 。 一种 稀释投资完成后，导致单位分配下降.
让’我们看到了一个增值，稀释和可疑投资的例子。
CRCT’收购成都的环球免税店 是一项增值性投资，因为 收购后的DPU较高 比以前。
那里’进行了许多稀释性投资，因为担心股东的强烈反对，但是 萨瓦纳房地产投资信托’收购樟宜南47 就是一个例子。
收购后，DPU跌至每单位6.67或6.79美分。忽略方案1&2只是REIT管理器的内部计算。
另一个例子是 收购107 Eunos Ave 3.
雅诗阁服务式住宅房地产投资信托’s acquisition 新加坡雅诗阁乌节大酒店和德国的两个服务式住宅物业的稀释度也很高。
弗雷泽物流与工业信托’s 收购7处房产 （已完成4个，尚在开发3个）比较麻烦，因为它们被打包在一起。
作为包装 , 收购使DPU增值.
但是，如果 只购买完工的物业, 此次收购将稀释DPU.
强调“如果只购买完工的物业”.
考虑一下t。
将7个属性注入FLT’的投资组合。就其本身而言，已完成的物业’t DPU增值。发展性房地产没有像现在这样对收入有所贡献’尚未完成，尚无付费租户。
这意味着从收购到开发属性完成之间的时间里，收入将受到打击。
请记住，预测是基于开发属性可以要求的租金。如果说，在未来的一两年内，开发工作已经完成，但FLT可以’没有租客，否则他们可以’获得高薪租户REIT’的收入，您的股东将受苦。
这里没有什么错，因为新交所没有说房地产投资信托必须进行增值性投资。但是，FLT似乎正在利用开发属性来记录所获得的完整属性的稀释性。
还请记住，由开发属性命令的租金只是一个预测。它可能会或可能不会实现。
如果您看到整个包装中DPU提升的改善幅度，则仅为5.38– 5.33 = 0.05 美分 或S $ 0.0005。它’包的大小不是很大，如果出现问题，则打包获取将被稀释。
We’我将拭目以待，看看开发属性在完成时真正租出了什么。
这就是为什么’了解公告以了解并购真正发生的情况非常重要。对于多物业交易尤其如此。
通常，有关收购的信息通常可以在“Announcement”投资者关系标题下的部分。这些文件通常冗长且技术性强，因为新交所要求包含的信息。
结论
因此，有了它，在您投资房地产投资信托基金之前，我希望所有考虑因素对您有所帮助。
让 us know in the comments box if you have specific questions
在下一版中，将增加以下注意事项。注意他们！
WHO are the tenants
分配豁免
RNAV或DCF估值
未支配资产
财务报表中的收入支持项目
误解：以现金还是现金支付管理费
薪酬结构
信用等级
NPI保证金
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