如何用en-bloc潜力点击公寓

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eunosville潜在的en bloc

EN Bloc发烧再次在新加坡非降落的住宅公寓/公寓市场。

寻找en-bloc潜力的发展?害怕错过了吗?

通过过去的土地价格如何发展,以及开发人员如何竞标,更多恩集团的潜力仍然强劲。




这个en-bloccycy是一个’第一个,最后一次en-bloc发烧袭击房地产市场是在2005 - 2007年期间。

根据Cushman的研究负责人(Christine Li),在那个时间点,12,710个en-Bloc单位的总价值为22.3亿美元& Wakefield.

撰写本帖子,业务时报报告“2017年有27种住宅重建站点和三个涉及商业或工业重建站点的集体销售,将集体销售额的总销售额为87亿美元。从2016年开始,这是一个斯塔克跳跃,当时只有10亿美元的住宅场所销售。”.

对于热衷于跳过en-Bloc频段而且没有具有en-Bloc潜力的财产,他们怎样才能开始兴奋的投资者?

在这篇文章中,我们通过互联网进行了互联网,增加了一些原创想法来提出投资者可以发现识别具有膨胀潜力的公寓/公寓的迹象。

该地区的土地和财产价值上升

你知道的说法吗?“在查看后视镜时驾驶”?

投资者和开发人员有时会在接近en-Bloc市场时对这种行为祈祷。

驾驶时在后视镜上看

看看下面的某个股票指数下面的图表。S&P500

一直在升起,是的?

渴望在预期进入市场,这将进一步上升?

I’m quite sure you’D靠在围栏上购买而不是等待它。

让’S看看你进入索引后不久发生了什么。

它蘸了。

S&P500 longer我用它作为一个插图,每个人,富人,穷人,高大,短,投资者和开发人员都可以堕落“调查后视镜时驾驶”在他们的投资中。

在en-bloc市场中,这表明自己的开发人员认为价格如何在某个地区射击,例如中央区域,思考自己将继续上升,我们可以’想念,我们需要进入。

因此,这些开发商进入市场并进行符合集团。他们担心失踪(FOMO)。

正常房主喜欢自己的关键是通过观察地区的价格来发现该地区的拓扑潜力。




价格的运动可能会通过开发人员移植,在制作en-bloc销售时。

开发人员可能会思考,“价格上涨,而且我们不上涨’知道它是否会继续上升,让’S进入市场,将其撕下并建立起来,随着我们推出单位出售单位,越过我们的手指并依靠我们的专家研究分析师,价格仍然继续上升。”

你是一个普通的房主’T需要承担发展风险。然而,您需要1 + 1,并试图预测开发人员进行en-Bloc并乘坐这种潜力。

无论如何,价格上涨的趋势会导致开发人员在某个地点保持标签,投资者可以将这些知识用于他们的优势。

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未充分利用的情节比率

URA 2014 Masterplan对新加坡的每块土地都有剧情比率。

例如,以下新加坡的屏幕截图’S CBD显示了不同地块的各种绘图比(具有一小数位的数字)。

URA Masterplan Plot比率

通常,斑块比率未充分利用的公寓/公寓具有更高的en-Bloc潜力。

eunosville和顺福·韦尔斯恩集团

例如,据海峡统计数据时代。

另一个例子是顺福·维尔,其中部分购买价格为6.38亿美元,包括向国家提供差别溢价,以提高99年的租约并加剧土地利用。

在这两种情况下(以及市场上的许多其他案例),现有的发展没有充分利用绘图比。

因此,开发商在开发区购买的机会,将其击倒,并加剧并加剧并通过重建更多单位来增加的土地使用,从而最大化。

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永久性公寓

看着EdgeProp跟踪的en-Bloc销售清单,脱颖而出的是通过集体销售的永久业权公寓的数量。

例如,以下屏幕截图显示了2017年通过en-Bloc的许多发展,并获得了永久业权任职。

EdgeProp Heyhold en Bloc同样的情况可以在2016年找到。

EdgeProp. Heyhold en Bloc 2016同样在2007年。选择太多的选择,所以显示了2007年晚些时候完成的en-Bloc交易。

EdgeProp. Heyhold en Bloc 2007从上面的那里,相对于租赁公寓的更多的永久产权公寓/公寓接受了en-bloc,可以推断恩集团开发商似乎对永久业权地点有亲和力。

EdgeProp..’s en-bloc calculator

EdgeProp..’S Logit回归还指出,2017年1月至2018年3月,FREELHEL项目比99年的租赁项目更有可能比99年更有可能。

其中一个原因是,开发商将不需要支付任何租赁升级保费,以使租约从例如60年达到99岁。




考虑到大多数经过拓展的项目超过30年,租赁升级溢价可能金额为开发商的重要金额。

如果通过潜在的en-bloc是自然的,则可以避免此金额。

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附近的许多住房选择

如果附近有更大的住房,则会有更高的机会经历en Bloc。

对于可能潜在的开发的居民可能会融合,其中许多人可以浏览替代住房的直接区域,增加了他们随着DEA的途径。

政府土地销售(GLS)在该地区释放的少量土地

en-blocs通常发生,因为开发人员渴望土地。

土地的可用性是房地产开发公司生存的关键,因为它是开发商产生收入的原材料,就像面粉是F的原料&B插座生产食物销售。

自2013年以来,政府通过GLS招标释放的土地数量已下降。

这可以通过Colliers在下面的图表中看到。

Colliers低GLS供应通过减少政府土地供应,Colliers介绍,供应不足以满足强大的卷取(需求)。

因此,通过有限的GLS产品,开发人员正在转向具有en-Bloc潜力的发展。

发展年龄较大

根据EdgeProp的说法,年龄较大的发展有更高的机会通过en-Bloc。

例如,2017年1月至2018年3月,en-Bloc的平均物业年龄是31.6岁。

较旧的发展经历en-bloc有很多原因,其中一个是旧的发展需要更多的资金来维修。

管理企业Strata Tase才能花费更多的资金来执行维护和资本支出(用于更大的维修和维护)。

最终,它是支付这些款项的业主。




另一个原因可能是随着时间的推移,围绕土地的地块已经提升并重新开发。

如果上述发展是’使用(由于时间的流逝),有一个机会将开发商融入它。

此外,政府可能已经将该领域恢复活力,随着时间的推移,所述发展的性格并不符合周围建筑物。

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在开发中很少或没有转售交易

一个符号可以拼写即将到来的en-bloc销售是在开发中缺乏转售交易。

如果有最近的交易,一些买家将不得不支付卖方印记职责(SSD)。

如果开发商希望在en-Bloc基础上购买发展,那么开发商将不得不拨出更高的价格,以确保所有人都有负收益。

这将导致呈现出较高的价格向呈现出赠送者,这意味着开发人员需要在其承保人中更具侵略性,这是有风险的。

如果上次转售交易多年来,所有者都不需要支付任何SSD,这在提高资本以支付当前所有者的发展方面的征税和繁重的征税。

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恢复周围地区的恢复活力

可能增加项目en-Bloc潜力的另一个原因是周围地区的发展恢复活力。

拓扑帮助政府的方式之一是通过邻居的重建和恢复活力。

开发风险是由私人开发商开展的,他们聘请居民,协调通过en-Bloc所需的活动,最终帮助政府更新邻居。

根本没有经济风险。

在被更新的区域附近发生的en-bloc的一个例子是Routtree Gardens。

在储备网站旁边占据了一个受到详细刨的住宅情节,那里有很大的机会 ’策划人员将在未来几年/几十年中寻求开发该地区。

Raintree Gardens Ura Masterplan对于较大的routtree花园,较少建造的,一旦周围的区域建立了速度和在接下来的5到10年的新公寓,它会看起来有点不合适。

在Raintree Gardens西边是Kallang,它被政府专门用于恢复活力。

给出它’S Riverside Pocess,开发商可能是大量的财务收益,以便将其购买en-Bloc并将其作为河流开发,因为整个区域变得恢复活力。

较低的开发单位数量

根据预言’S Logit回归模型,较小的发展具有更高的en-Bloc成功。

例如,2017年1月至2018年3月,超过50个单位的项目超过一半 全部 成功的en-bloc交易。

不难看出为什么具有较少数量单位的项目更有可能经历en-Bloc。

在决定中具有较少的利益相关者,达到预期80%的利益相关者将继续前进。

对于其他事项,如顾问’S CAL集团收益计算,开发人员’■计算提供多少,工程和建筑工程等,这些都可以比超过500个单位更快地更快地完成。

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