在第18区购买私有财产

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以下文章是由撰写的来宾帖子 数据科学投资者.

分析日期:2020年1月17日

数据周期:2017年1月至2020年1月

分析的交易数:3951

(从URA网站提取的交易数据)

区18是OCR内的区之一(外部 中部地区)。它由几个街区组成,例如 巴西立,西美和淡滨尼。该地区的一些私有财产 是Vue 8 Residences,D’Nest和 圣托里尼岛等。该地区最近的新财产是宝藏 在淡滨尼和挂毯。

D18的私有财产总体上如何收费?使用 箱形图 , 这里有 D18中每个属性的详细信息。

为了帮助您更好地理解数据,我将使用 挂毯 作为一个例子。从图中可以看到

平均价格-$ 1374每方呎

中位数价格-$ 1394每方呎

价格在25%-$ 1296每方呎

价格为第75个百分位-每平方英尺$ 1456

箱形图是介绍 数据。在这种情况下,您可以轻松查看平均价格,中位数价格和 地块价格为第25个百分点,价格为第75个百分点。你可以 一眼就能看出,任何 公寓项目。

与我分析过的其他OCR地区相比 such as D19D23,D18中的价格 当然看起来负担得起(类似于 D22 )。

D18中最昂贵的公寓是 这 Tapestry 平均价格为每平方英尺$ 1374,而最高 D18中的负担得起的公寓是 埃里亚斯·格林(Elias Green) 和 平均价格为每平方英尺582新元。 挂毯 is a 99年的租赁物业,预计到2022年将达到顶峰。’s important to note here that 挂毯 is not within 任何捷运的步行距离,因此该位置可以认为是较小的 than ideal.

那么D18中价格的总体趋势如何?让’s 看看各种 分散 plots 更好地了解房地产价格的表现 在过去3年中完成了3951笔交易。

这是$ psf与日期的散点图。

散点图中的r系数用于解释 2个变量之间线性关系的强度。在这种情况下, 系数可以帮助我们更好地了解$ psf随时间的变化。因此, 如果r系数高,我们可以粗略假设$ psf增加 积极地与时俱进。 r系数(或者更简单/宽松地说, 上方散点图中最佳拟合线的最大梯度为0.44。这 表示过去20年中D20中的$ psf增长很快。

此外,您还可以更好地了解自己是否“over-paying” 从最合适的行购买您的财产(例如,如果您的财产是 超过最合适的线)。从该图可以看出, 如果您支付的价格接近每平方英尺1200新元,则交易价格偏高 在2019年2月。当然,可能会有很多因素,例如位置,任期 等可能会影响您的购买价格。这仍然是一个普遍的假设。

接下来,在过去的三年中,哪些项目的表现比较出色?

上图显示了无数最适合的线条 D18中的各种不同项目。

从D18中可以看出,D18中表现最好的两个项目 graph above, are 可可棕榈 阿尔卑斯山公寓. 可可棕榈 是一个 99 year 租赁项目,最近已经成为TOP。 944有很大的发展 单位,距离巴西立地铁站(Pasir Ris MRT)步行8分钟以内。 阿尔卑斯山公寓 也是99年的租赁权 项目,但尚未完成,预计将于今年完成。它的位置 虽然不太理想,但离最近的车站(坦佩斯地铁站)只有10分钟的步行路程 away.

在这三年中,D18中的永久业权财产与租赁财产相比如何表现?

D18中通常没有太多的永久业权财产,因此,地区市场中的永久业权交易数量’太多。与D18中所有交易的趋势线的r系数相比,D18中永久业权交易的趋势线的r系数相比之下相形见((0.18对0.44)。因此,该地区的永久业权财产可能不值这个溢价。

各种大小的公寓怎么样?他们如何互相对抗?

如上图所示,面积小于500平方英尺的公寓与其他尺寸的公寓相比,表现要差得多。它的最小r系数为0.08,几乎表示$ psf的增长停滞。这种趋势类似于我分析过的其他一些OCR地区,例如 D22D23。因此,在远离中部地区的地区购买1卧/单室公寓时可能需要谨慎。

根据D18发生的各种交易收集的大量数据,我尝试使用各种工具(例如, 随机森林 线性回归。它们通常是我们可以用来应用回归技术以试图在价格和其他变量之间建立线性关系的方法(在这种情况下,这将是项目名称,销售日期,单位大小等)。我们做什么

最终尝试构建的是一个预测模型 通过尝试 尽可能减少预测错误(考虑一下 平均绝对误差均方根误差 )- 有关更多内容,请参阅有关以下内容的另一篇文章: 数据科学投资者 in the future.

通过几台机器运行所有3951交易 学习模型,我最终  achieve a 为我提供合适评估结果的模型(MAE为90858,RMSE为 1901759,R2为0.985)。

然后,我现在尝试将这种机器学习模型付诸实践 并使用它来确定以下各项的合理价格 property.

//www.propertyguru.com.sg/listing/22054242/for-sale-elias-green

项目:埃利亚斯·格林(Elias Green)

面积:1528平方尺

楼层:高楼层(假设为11到15)

贯穿我拥有的机器学习模型 创建的价格为$ 1,021,468 这与要价非常相似。然后,这可能表明 要价是公平的,可以在价格中考虑 谈判。不过,请注意,还将进行更多调查 需要研究这些参数之外的其他因素。

现在,请牢记这些数据,成为数据科学投资者!

参考 数据科学投资者 有关更多此类文章ðŸ™,