选择你的第一个REIT投资

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S $ 10,000投资于股票市场, 你应该选择哪个东西 要开始吗? 你是如何开始的? 你如何选择一个Reit 投资? 你应该留出什么方法,细节和事物 for?

这篇文章将在投资于SGX上列出的37个REIT中的任何一个之前,为您提供初学者,中级和高级考虑因素。

让’开始了‘beginner’ considerations

什么 do you know?

Reits只是一种用于将财产收入渠道的乐器,即您。这些是 房地产资产的主要课程

  • 办公室(在CBD,郊区等)
  • 零售(商场)
  • 工业(仓库,锡棚,物流)
  • 住宅(在新加坡不那么常见)
  • 热情好客(服务式公寓,酒店)
  • 医疗保健(医院,年迈的房屋)
  • 数据中心

问问自己这个问题–你最熟悉哪个?

投资于您最熟悉的类别中具有属性的REIT with. You won’T必须做得多读取和Google-fu来了解一个新的部门,就像沃伦自助餐一样,你投资你所了解的东西。

你如何知道REIT投资的资产?这 Reit的名称通常会告诉你他们投资的东西 in.

re sector
re sector

如果可以的话’从名字中讲述–快速谷歌搜索Reit将向您展示。

您通常能从名称中讲述。

股息收益率

Reits是众所周知的是股息自动取款机。 它们的平均产量约为6%至6.5%。 什么 does this mean?

如果您在REIT中投入了10,000澳元,那么为您提供6%的股息收益率,您将获得600美元的津贴600美元(6%的10,000次)。这意味着每月约50美元。似乎是多少?如果您投资于STI ETF,您将仅在一个月内获得25美元。

安全的经验法则是投资于为您提供6%的股息产量。

现在你在哪里获得此信息?

投资者教育工具和博客

SGX Stofffs是你的朋友

那里 are also 大量的 博客 课程 这提供了良好的信息和扶手椅评论。

历史价格趋势

其中最...之一 客观措施如何在股票价格中看到如何表现.

有些人可能会争辩认为历史趋势唐’T讲述了未来。我部分同意。

您会投资展示这种历史趋势的股票吗?

不太可能,除非一个人读到这股股票。 FYI,股票是Sabana Reit。

如果您认为市场是正确的, 历史股票价格可以展示Reit的管理有多良好.

在上面的情况下,Sabana Reit确实没有得到很好的管理,并以股价显示。

如果你第一次看看价格运动,你会拯救自己很多头痛。

重新拥有什么?

这些信息可以在Reits的主页中找到,通常在”Portfolio” section.

如下。

这告诉您属性的名称,通常是资产类型(办公室,零售商场,工业建筑等)

海外房产要小心

作为初级投资者,远离拥有海外物业的房地产。为什么?

随着海外的房产,一个Reit必须有很多 由于外汇风险更具密集的管理。中国的商场收到人民币收入,但这必须转换为单位持有人支付的SGD。由于SGD相对于人民币贬值,新加坡有一个股东收到较少的社交局。

虽然这一点 Reit Manager可以对冲其外汇风险 , 这是 不是那么简单 Reit Manager需要具有执行功能的能力和技能。

随着海外物业,始终位于新加坡的Reit经理(SGX要求首席执行官和团队的大部分是以新加坡为主的)需要前往该国。这将提供票价,旅行和住宿费用,这些费用将进入可分配给股东的金额。持有新加坡属性的重新获得较少的成本,因为房产良好,位于该国。

示例 与海外物业的重新获得 包括BHG零售REIT(中国),EC世界REIT(中国),FRASERS物流和工业信托(澳大利亚),Starhill Global Reit(马来西亚,中国),Capitaland零售中国信托(中国)。

作为投资者,除非您想在度假时想访问它们,否则您也无法轻易地看到海外特性。

这让我初学者的最后一点…

从字面上散步

房地产投资是一场非常当地的游戏。这意味着 位置在建筑物失败的成功中起着非常重要的作用.

作为投资者,您当然想知道属性所在的位置,无论是在市中心还是郊区/邻居位置。

如果资产位于新加坡,则应该能够更容易地理解地理位置,因为它在该国。然而, 如果属性在海外,则在熟悉之前至少需要2-3次旅行 with the ‘lay of the land’.

通过上面,您应该能够从37个Reits列表中缩小到一些您的内容’再舒适投资。可以保证任何表现,但上述情况将为您提供一个良好的框架来进行健全的投资。

考虑更多 中级投资者.

投资者关系部分

对于越来越冒险的投资者, Reits的投资者关系部分提供了最佳信息来源之一 for a REIT.

SGX任务每个REIT清楚地显示他们网站上的投资者关系链接’s home page.

您可以看到以下两个示例的以下内容。

投资者关系部分的信息 are usually

  • 季度结果介绍
  • 财务报表
  • 研究报道
  • 年度报告
  • 新闻室公告和新闻稿

随着时间的推移,人们可以通过这些材料,因为它们是一个 客观信息来源 关于Reit如何表演。

在这些报告和演示中究竟要寻找什么是一个完全博客帖子。足以说,这就是人们可以得到的地方‘primary’数据,而不是‘secondary’分析师和研究人员的研究。

WHO’在董事会上谁

董事会(BOD)的组成很重要,因为它显示了公司的经验。

可以随时找到信息“The Manager”大多数Reit网站的部分。

你想要寻找什么 拥有各种经验的董事会.

过去的经验和公司致力于致力于董事所知的良好迹象。

然而,与其他董事会的许多席位有许多席位的董事与在其他委员会较少的董事相比,与董事相比,更好的表现。每个人都有24小时,更多的董事会代表意味着董事必须将他的时间和精力分配给更多的董事需求。

有强大的赞助商的公司(例如Mapletree,Ascendas,Capitaland)通常有董事会非常崇拜 在经验,教育和工作曝光方面深切。

WHO’s managing the REIT

关于Reit如何管理的另一级别思考 员工实力直接团队.

类似于董事会,REIT管理团队的能力对于REIT的成功至关重要。

员工力量 可以通过教育经验,过去的职业生涯,管理REIT和工作人员营业额的员工人数 etc.

与董事会相比,REIT管理人员对REIT的表现有更多的影响,因为 这支球队是直接参与日常运营的团队 of the REIT.

日常运营包括租赁,营销,工程,交易采购/业务发展,会计,税务,金融,投资者关系,合规等。

Reits通常在员工实力方面非常精益,因此有一个强大的赞助商的Reits通常受益,因为Reit管理团队可以点击集团/父母’s expertise.

股权研究报告

除了提供有关REIT的事实信息的SGX等待,投资者可以参加SGINVESTOR.IO用于集合股权研究报告。

什么’s the difference?

Sginvestor.io通过分析师进行研究报告 并发布它们。如果你’您不在这些分析师的邮件列表中’能够得到它们。该网站必须及时获得某种方式来获取这些报告,因此它将投资者节省了对每个分析师的麻烦。

报告是 通常是2-3min阅读并为投资者提供买卖,持有或销售推荐.

我不’T建议任何人在面临的建议上行事,而不会对股票进行进一步了解,但这是一个很好的开始。

导航到S-Reits.io主页
重新排序按字母顺序排序

行业的趋势

作为理解Reit的努力的一部分,一个 不能忘记更广泛的照片.

例如,如果你买一个 零售业 在新加坡的购物中心,你知道新加坡的购物商场一般都在做什么?您是否意识到消费者购物偏好可能会发生变化?

如果你买了一个 医疗保健瑞士 ,您是否意识到人口老龄化(一般的REIT)?

如果你买了一个 数据中心Reit. ,您知道是否要继续数据存储,云计算趋势将继续?是否会有一个主要的技术突破可能会影响Reit(以好的和坏的方式?)

虽然更广泛的环境中的发展唐’T始终涓涓细流以影响Reit性能,即Reit仍然可以在荒谬和挑战性的环境中茁壮成长,它使其变得更加困难。

只是看看如何 像Sabana这样的工业房地产物业,AIMS AMP,缓存物流 有很多仓库和‘tin-shed’L等资产自2013年以来受到影响,新加坡政府决定将较低价值的工业活动移至马来西亚。另一方面, Ascendas Reit. 持平得很好,因为他们的资产由商业园区组成,其中包括研究和技术制造等高价值的工业活动。

糟糕的表演AMP REIT
糟糕的表演缓存物流信任

Ascendas Reit股价正度举起

预订价值的价格

类似于分配的产量,账面价值的价格是一项金融指标,告诉投资者他们支付了一美元的钱

p / b低于1表示潜在的低估,而上述1的潜在高度表示潜在的超值。

但是,对于高级读者,它并不是那么简单。 1以上的价值可能意味着市场预期账面价值(分母)将来增加,即’为什么他们现在愿意支付更高的股价,预计账面价值会上升。

账面价值因资产负债表债务减少而造成的一些原因,属性估值增加,收购较好的折扣估值等资产等。

股票的一个例子 高p / b值是keppel dc Reit。我怀疑市场正在对经理充满信心,以提高公司账面价值。此外,数据中心是扇区处于增长阶段。

基石投资者

存在 大型机构投资者处于REIT信号信心 他们只是在市场上到来。

冲击延伸到是一个‘big brother’谁通常可以在需要和网络效果的情况下被计算在那里,可以帮助Reit Manager在日常运营中。

如何确定大型投资者的存在?

简单谷歌“Temasek” + “REIT”.

为什么淡马锡?与GIC不同,淡马锡可以投资于新加坡上市股票。虽然有些人可能会质疑淡马锡提供回报的能力,它可以’怀疑是,他们是一个强大的机构投资者,大量现金备用。公司治理可被认为非常强大。

快速搜索显示 淡马锡在Keppel,Capitaland,Ascendas Singbridge和Mapletree中具有重要的赌注.

淡马锡’S ascendas-singbridge和mapletree的股份
淡马锡’在首都和他们的房地产地区的股权
Teamsek.’s stake in Mapletree

参加AGMS.

那里’没有更好的方法来获取信息(和免费食物)而不是 参加公开上市公司’ AGM.

不幸的是,自由食品是过去的事情,因为公司变得更聪明,并且知道股东只是为了免费食物。你’如果你这些天在AGMS获得免费饮品,请感到高兴。

新加坡特许秘书和管理干部研究所协会( Saicsa. )提供日历显示公司持有其AGM的日历。它’不是最漂亮的,最先进的,它在谷歌日历中举行,但它有效。

AGMS使投资者有机会测验,不等待,问题,不等待,与REIT管理人员和董事会对话。与此同时,有 作为其他可以提高有趣的观点和问题的其他投资者 for you to consider.

总的来说,它可能是一个很好的学习经历。

如果你不’要在提出问题之前等待AGM,您可以尝试一个黑客 通过电子邮件发送投资者关系经理 与您的问题的重新获得。它们通常是响应的,因为这涉及单位持有人/公共资金。 SGX和MAS对投资者来说是非常保护的,因此Reit Manager通常在他们的脚趾上。

赞助商的质量

赞助商质量很重要,因为 赞助商是专业知识的来源,工作人员,提供管道财产,并提供品牌名称支持 to the REIT.

选择具有众所周知,信誉良好的赞助商的Reits,并具有建筑物的轨道记录和管理自己的属性。

例如,当SPH设置他们的REIT时,我听说他们的内部内部人员,他们在企业发展,金融,营销等团队中挖掘了人们,从SPH营销’父母组。这些 新发现的员工只是需要了解管理房地产的规则和规定 并掌握了SPH已经管理的属性。

像Capitaland和Mapletree这样的信誉良好的赞助商已经拥有建筑,管理,获取和处置资产的轨道记录,因此他们并不困难与有背景知识的员工建立一个Reit。

将此与EC世界,BHG和Ireit等海外赞助商对比。这些赞助商基于海外,而他们的员工熟悉该物业,他们’一定愿意搬迁到新加坡。此外,SGX. 要求首席执行官’Reits的s必须基于新加坡 对于公司治理原因。

在BHG Reit的情况下,赞助商是零售商,就像罗宾逊或伊斯坦,而不是开发人员。虽然有优势赋予了专家零售商,但与Capitaland相比,他们可能没有如此强大的开发人员经验。

杠杆或传动比

杠杆或传动率被定义为REIT中物业总价值的债务金额’S组合。在季度结果简报中可以轻松获得此号码作为SGX强制披露。

术语杠杆或传动装置可互换使用,意味着同样的用途。

在新加坡的所有Reits平均而言,传动比率约为35%至36%。

较高的排除率对房地产的持久性并不适合,因为这意味着他们有更多的债务,这意味着更多的利息。

较低的传动比率很好,因为Reit Manager有空间在未来的收购中使用债务或贷款。此外,如果利率上升,与具有高传动比的另一个Reit相比,较高的利息支付将较小的影响。

SPH REIT所有新加坡销售的排名最低约为25%。

第一次reit.’s gearing ratio

Suntec Reit.’S齿轮或杠杆比率

债务的成本

债务成本是指REIT支付给贷款金钱的缔约方的平均利率。这些方可以是银行或那些购买瑞士销售债券的人。

这些信息可以在季度报告中轻松找到,因为它被要求由SGX发布。

作为一个具有良好信用质量的公司,Keppel可以在低2%范围内实现低利率。

Keppel Reit.’s cost of debt,可选地称为所有利率

 Keppel DC REIT’s cost of debt

具有风险频繁的信贷档案(如海外资产)的重新获得自然吸引更高的债务成本。

EC世界Reit是其中的一个例子 平均债务成本为5.4%。这是为了弥补贷款人在中国的资产风险,外汇风险,较低的借款人(EC世界REIT)等。

为什么赞助商建立了Reit?

这可能有点难以找到,但是建立REIT背后的原因和动机可能会影响重新击败’s performance.

是否正在寻求将资产光线和利用REIT作为车辆以高价处理资产的赞助商,所以父母可以在资产负债表上识别大收益?赞助商真正有兴趣将REIT成长为大尺寸,愿意在妊娠期期间帮助它吗?

一个思想的一个案例是Keppel军团。销售海洋金融中心以高价格为Keppel Reit的收入支持。

实质上,Keppel Reit为一个值得少于他们所支付的资产支付了一个崇高的资金。在翻盖方上,Keppel Reit保证一段时间,由Keppel Corp.保证

交易是公平的吗?伦理吗?很难说’在SGX或MAS的眼中没有非法。然而,它对赞助商和REIT之间的关系提出了一些道德和兴趣冲突问题。

租赁回归

租赁回复是一个 向前看的度量标准,为投资者提供有关最高线收入如何成长或拒绝的线索 in future.

如何计算租赁回归没有行业标准,但总体的想法是找出与那些腾出空间的人相比,更多或多或少的新租户正在支付。

积极和更高的租赁逆转良好 虽然负面数字信号对投资组合的未来影响’s revenue.

增量或稀释的投资

Reits通常应该做累积的投资虽然SGX没有规定这么说。

累积投资意味着,在收购完成后,每单位的分配升高 。 一种 稀释的投资,完成后,每单位的分布落下.

让’S查看累积,稀释性和可疑投资的一个例子。

CRCT.’成都Galleria的何处 是一种增持的投资,因为 收购后的DPU较高 than before.

aren’很多稀释的投资所因为因为担心股东反弹,但是 Sabana Reit.’获得47樟脑南部的收购 是一个例子。

在收购后,DPU每单位下降至6.67或6.79美分。忽略方案1&2只是Reit Manager的内部计算。

另一个例子是 收购107 Eunos Ave 3.

ascott维修的住所Reit’s acquisition 德国亚卡特州新加坡和两家维修住宅酒店也非常稀释。

弗雷泽物流与工业信托’s 收购7个属性 (4竣工,3次开发)是一个棘手的,因为它们被包装在一起。

作为一个包 , 收购对DPU具有增强.

但是,如果 只买了完成的物业, 收购将是DPU的稀释性.

重视着“如果只购买了完成的物业”.

想想t。

7个属性注入FLT’S组合。本身,完成的属性’TPU累积。发展属性并没有贡献收入,因为它们’完成,还没有支付租户。

这意味着收入在开发物业完成时的收购之间的时间将会受到打击。

请记住,预测基于可以通过开发属性命令的租金。如果说,1或2年的路上的发展就完成了,但要么FLT可以’得到租户,或者他们可以’获得高薪租户,重新’收入,股东将受到影响。

这里没有什么真的错了,因为SGX没有说Reits必须做增持的投资。但似乎FLT正在利用开发属性来纸张上通过收购完成物业的稀释性。

还要记录,开发属性命令的租金只是预测。它可能会或可能不会实现。

如果您在整个包装中看到DPU隆起的改进边际,则只需5.38– 5.33 = 0.05 美仙 or S$0.0005. It’S不是很大,如果事情出错,包裹采集将是稀释的。

We’LL等待,看看在完成后的开发属性的租金。

这就是它的原因’很重要的是挖掘宣布,以查看收购中真正发生的事情。这是多财产交易所以尤其如此。

通常,有关收购的信息通常会发现“Announcement”投资者关系标题下的部分。文档通常是冗长的,技术,因为SGX需要包含的信息。

 

结论

所以你有它,在你投资一个REIT之前,我希望的很多考虑因素都有帮助。

让 us know in the comments box if you have specific questions

 

在下一个版本中,将添加以下考虑因素。留意他们!

WHO are the tenants

分配豁免

RNAV或DCF估值

未负责的资产

财务报表中的收入支持行

神话:支付单位的管理费用vs现金

薪酬结构

信用评级

NPI边缘

 


如果您发现上述有趣,并且想开始投资Reits,我们很乐意在旅途中与您在一起。你可以开始的一个地方找到更多的东西是我们的 re data tracker and list of 财产和Reit活动.

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