Kreit信贷更新– 20102020

0
234
黑色皮革沙发与灰色扔灌注器
  • 虽然克雷特在2012年第3季度的改进部分是由于墨尔本的311斯宾塞街的新贡献,但总共9M2020总收入下跌1.6%的y / y在SGD120.3MN的SGD120.3MN中,其归因于单位持有人,在SGD81处以1.3%Y / Y占单位持有人。 9Mn。其员工和合资企业达到增长,900万20日的成果份额为4.3%Y / Y至SGD85.5MN。
  • 投资组合统计数据仍保持健康,截至2020年9月30日,占98.3%的占用率。虽然所有Kreit的十大租户无疑是强烈的租户,我们认为大公司可以追求家庭战略,因此我们可能会看到逐渐下降在未来的办公空间需求。也就是说,Kreit仅基于承担的占占领区的租约租约的14.6%,另外5.9%将在2021年出租。此外,311斯宾塞街的开始延长了Kreit投资组合的加权平均租约到7.1岁截至2020年6月30日的4.6年。
  • 虽然报告的总杠杆率下降到35.0%(从2020年6月30日的36.3%),如果我们调整收购Pinnacle办公室公园,我们将达到36.9%。 All-ill率降低2.39%p.a. vs 2.82%是一年前部分由于SGD300MN Kreits 3.15%Perp它最近提出。克莱特刚刚达到2021年的银行贷款269.0MC,抵制了未取消的信贷设施(包括委托设施的SGD426MN)。我们将继续在中立(4)发行人概况中持有Kreit
  • 我们对Kreits 3.15%'22s中立,克莱特超重3.275%'24岁及以上克雷特的体重3.15%。

背景

  • Kreit的投资组合于2006年4月28日在新加坡交易所上市,包括位于新加坡中央商业区的十个物业资产的利益,澳大利亚城市 - 悉尼,墨尔本,布里斯班和珀斯以及韩国首尔。
  • 于2020年9月13日,Kreit在澳大利亚获得了第六次物业。它是一家商业物业,包括在麦格理公园地铁站附近的三栋办公楼。
  • 管理下的资产是〜SGD8.4bn(新加坡:75.9%,澳大利亚:20.5%,韩国:3.6%)。主要资产是海洋金融中心(“OFC”,79.9%的利息),滨海湾金融中心(“MBFC”,33%的兴趣)和一个莱佛士码头(“奥克斯”,33%的利息)。
  • Kreit由Keppel Land Ltd拥有44.31%,这是赞助商。
  • 效果从20120年2月2日起,Kreit采用了半年的财务报表和半年分配的公布。提供运营更新代替季度财务报表为1Q和3Q。

关键考虑因素

  • 20120年3季度是一个很好的季度: Kreit记录了总收入的5.7%的Y / Y收益升至SGD44.8MN,净财产收入(“NPI”)上涨7.2%,y / y至SGD35.6MN。这是由于墨尔本311斯宾塞街的新贡献,在2020年7月9日和较低的利息开支实现了实际完成。从SGD29.0MN之前,NPI归因于单位持有人的归因于单位持有人,从SGD29.0MY的SGD31.3MY增加了7.9%。然而,鉴于1Q2020和2Q2020看到总收入和NPI下降Y / Y,总共9M2020的总收入下降1.6%Y / Y,在SGD120.3MN中,NPI应归因于单位持有人,下行持续1.3%Y / Y在SGD81.9MN下。 2010年上半年1:2020看到了较低的一次性收入,租赁租户,以及275街和8个展览街的收入较低,以及在2019年底披露的Bugis Junction Towers没有捐款,不再为收入贡献在2020年。
  • 员工和合资企业记录了更好的结果: Kreit的员工在奥克斯和MBFC中持有三分之一的利益,合资实体在8个Chifled Square和Malcolm司法中心持有其50%的权益。因此,其员工和合资企业(特别是关联)的表现对于Kreit来说很重要。超过9M2020,员工的份额上涨5.3%y / y至SGD63.6MN,而合资企业的结果占据1.4%Y / Y至SGD21.9MN。
  • 通过财产收购无机增长: 克莱特于2020年9月20日宣布,克莱特正在收购Pinnacle Office Park,这是一家来自Goodman Group的悉尼的Heyhold Ready Affice酒店。这将是克雷特在澳大利亚的第六次酒店。该物业由三栋办公大楼组成,位于麦格哲公园内,该公园是新南威尔士州第二大办公室市场。三个建筑物中的一个有可能重新开发到一个新的办公大楼,未来具有较高的净租赁区域(“NLA”)。购买代价是AUD306.0MN(〜SGD303.3MN),总收购成本为AUD329.0MN(〜SGD326.1MN)。 Goodman Group将在2021年12月31日和完成之日起六年或12个月后提供租赁保证澳元委员会的租赁保障,这取决于相关的空置场所。该物业拥有96.3%的占用率,主要租户是贵宾科技,柯尼卡美能达和科尔斯超市。 NLA加权平均租赁到期4.8岁,其现有租约固定年租金升级为3%-4%。此次收购旨在于2012季度第4季度完成,并将全额资助澳元债务。因此,我们预计Pinnacle Office Park将在2012年第1季度将其对克雷特的第一个全部贡献。
  • 投资组合统计数据仍然健康: 总体投资组合占用率为98.3%(2Q2020:98.6%),基于承诺的归属区,仅在2012年第4季度到期的0.9%的租约。新加坡办事处租赁的加权平均签署租金在9M2020中得出的终结为每月每月每平方英尺(“PSF PM”)的SGD11.03),而2020年的到期租金是SGD9.69 PMP。鉴于2021年的到期租金是SGD9.72 PSF PM,我们认为积极的租赁恢复仍然是尽可能高的。平均一级办公室租金在201220年3季度是SGD10.70 PSF PM。 Kreit有14.6%的租约基于承担的归属区的租约,另一个5.9%将在2021年出租。克莱特的十大租户占总租金的38.0%。投资组合的顶级租户是维多利亚州,占总租金的11.3%。虽然Kreit的十大租户都是强大的租户信用智慧,但我们注意到大型公司可以追求 - 家庭(“WFH”)战略更加永久展望。 Covid-19 Pandemic已经强迫许多公司尝试WFH(尽管不是选择),因此我们可能会在未来办公空间的需求逐渐下降。也就是说,311斯宾塞街的开始延长了克雷特组合的加权平均租约从2020年6月30日起从4.6年到7.6年的7.1岁到期。
  • Covid-19对Kreit的影响很低: 租户救济估计 〜截至2020年9月30日的SGD13.8MN。这包括政府财产税退税和现金赠款的〜SGD10.0MN。这意味着Kreit将只需拨打SGD3.8MN,这是900万名900020年总收入的3.2%。租赁推迟为期30日截至2020年9月30日,截至2020年6月30日,我们认为这表明这表明租用推迟稳定,鉴于3Q2020的最小增量。虽然租金收集(排除租赁推迟)在2012年3季度97%,但2012年第二季度的98%较高,我们认为它仍然可管理。

可管理的信用度量: 虽然报告的总杠杆率下降到35.0%(从2020年6月30日的36.3%),如果我们调整收购Pinnacle办公室公园,我们将达到36.9%。 All-ill率降低2.39%p.a. vs 2.82%是一年前部分由于SGD300MN Kreits 3.15%Perp它最近提出。报告的兴趣覆盖率为3.9倍,高于2Q2020的3.5倍。 克莱特刚刚达到2021年的银行贷款269.0MC,抵制了未取消的信贷设施(包括委托设施的SGD426MN)。我们将继续在中立(4)发行人简介中持有克雷特。 (公司,OCBC)