宏利业绩2017年第3季

2
953

宏利美国房地产投资信托 released their third quarter 2017 results early in November with resounding results.

增长超出预期 财产净收入超出预期20.9%,可分配收入超出预期25.8%,单位分配超出预期9.6%。



这是一个相当惊人的壮举,使他们2017年第一季度和第二季度的业绩大跌。

在2017年第一和第二季度,实际结果超出了个位数百分比的预测,而被第三季度所淹没’ results.

让’深入了解到底发生了什么。

[也阅读: 住宅物业价格和图表汇总在一页中]

Positive growth in 宏利美国房地产投资信托 key metrics

所有主要指标,即总收入,包括租金和其他收入及回收收入,净财产收入,净收入,可分配收入和单位分配,均以高个位数或两位数百分比增长。

净财产收入与净收入之间的差额是,净财产收入是按总收入减去财产运营支出计算的。

此后,经理’s base fee, trustee’费用,其他信托费用,财务费用,投资性房地产的公允价值变动和税项费用被扣除,以获得净收入。

宏利美国房地产投资信托 YTD 2017 DPU exceed projection
宏利美国房地产投资信托 YTD 2017 DPU exceed projection

宏利美国房地产投资信托’自2016年第4季度可获得完整季度业绩以来,其总收入(USD)和财产净收入(USD)一直处于上升趋势。

但是,每单位分配 从2017年第一季度的1.65美分略降至2017年第二季度的1.58美分。

通常 每单位派息呈上升趋势,从2016年第四季度的1.54美分上升至2017年第三季度的1.6美分。

特朗普将美国经济置于稳固的基础上,这一趋势应继续下去。

根据2017年1月1日至2017年9月30日签署的新租约和续约,租金上涨12.2%会积极帮助房地产投资信托基金。

在此期间,房地产投资信托基金签署了总可出租净面积18,010平方英尺。

宏利美国房地产投资信托 passing rents for properties
宏利美国房地产投资信托 passing rents for properties

菲格罗亚(Figueroa)和桃树(Peachtree)表现良好,租金回报率分别为0.6%和0.4% 分别。从2017年第二季度开始,该资产表现良好,资产分别录得1.4%和0.2%的租金调升。

由于Plaza仅在2017年第三季度获得,因此在2017年第二季度没有租金归还信息。

需要注意的是 迈克尔逊在2017年第三季度的租金上调了-3.0%,从2017年第二季度的0.4%下降。



到2019年,迈克尔逊的现金租赁收入和可出租净面积将分别占其空间的35%和30%。

在这三项资产中, 迈克尔逊(Michelson)是续约次数最多的资产.

菲格罗亚(Figueroa)和桃树(Peachtree)仅在2022年及以后才有大量租赁到期。迈克尔逊(Michelson)的早期租赁到期期限将由其他2个资产平衡。

[也阅读: REIT数据和收益数据库]

On a whole, the lease expiry profile of 宏利美国房地产投资信托 is one where 经验集中在2022年及以后。具体来说,按现金租金收入和可出租净面积计算,分别应有69%和73%的土地在2022年及以后到期。

大多数租约到期的第二高年份是2019年,主要由迈克尔逊贡献。

广场大厦

Another asset to watch out for in 宏利美国房地产投资信托’s portfolio is the 本季度刚刚收购的广场大厦。

所有租约都将在2年内到期,即2020年和>2022年。到2020年,现金租金收入和可出租净面积的22.5%和22.1%的空间将到期。

其余全部将在2022年及以后到期。由于租赁有效期的性质,此资产与其他资产略有不同。

这也提出了 风险区域,因为到期时间集中。根据收购要约,广场位于新泽西州,距离纽约曼哈顿3英里,是一座11层的A级办公楼。

收购价为1.15亿美元,略低于估值1.16亿美元。广场的出租率为98.9%,对截至2017年第二季度的出租率为95.9%的整体组合很有帮助。

Plaza的收购理由之一是’定位为曼哈顿办公子市场的一种经济高效的替代方案。

广场是 曼哈顿哈德逊河对面的负担得起的办公地点,纽约。通过公共交通基础设施和州际高速公路,还具有出色的区域连通性。

9.2年的WALE,资产也增加了收益’的WALE截至2017年第二季度为5.3。

此外,NLA的99.9%的租赁都有内置的租金上调,为营业收入数字提供了有机增长。

幸运的是, 广场收购增加了DPU,从3.55美分升至3.63美分。净资产值从0.87美元跌至0.86美元,情况并不乐观,主要是因为发行了9,600万个新单位来为收购提供资金。

投资组合估值增加

投资组合的一个好兆头是,有证据表明资产具有资本增值。



作为投资组合,价值从2016年12月31日的8.34亿美元升至2017年6月30日的858美元。 半年内增长2.9%,按年计算则增长约5.9%.

自2016年5月20日收购以来,投资组合价值从7.78亿美元增至8.58亿美元,增幅为10.3%。

宏利美国房地产投资信托 portfolio valuation increase
宏利美国房地产投资信托 portfolio valuation increase

估值增加的最大原因是 菲亚罗亚(Figueroa)的价值增长了14.2% 从2016年5月20日至2017年6月30日的收购。

紧随其后的是桃树(Peachtree),增长率为8.9%,迈克尔逊(Michaelson)为7.6%。

[也阅读: 新加坡住宅收益率创历史新低]

请记住,如前所述,Peachtree的租金租金出现负增长,这将是 值得一看的地方.

投资者不希望该回归保持负数,因为它将对估值产生不利影响。

由于估值是半年进行的,因此不会在总估值数据中计算新的Plaza和Exchange收购。

舒适的资产负债率和低平均利率

宏利美国房地产投资信托 has a gearing ratio of 33.1% as of 3Q2017, a few percentage points below the 平均房地产投资负债比率 占36%。

Likely because of its strong sponsor and asset location in a developed nation, 宏利美国房地产投资信托 is getting a 每年2.6%的优惠利率

这个比率可与其他新加坡政府支持的公司(如丰树,Capitaland REIT)相提并论。

Even though the interest rate has risen from 2.5% in 2Q2017, it is likely still within the comfortable range for 宏利美国房地产投资信托 to handle.

实际上,在综合全面收益和分配表中的240万美元财务费用为 约占财产净收入的16%。

[也阅读: 组屋和公寓的妓院– you may be liable!]

如果这一数额超过35%的概算,投资者应该担心,因为任何利率的提高都会对房地产投资信托基金造成更沉重的打击。

产量

宏利美国房地产投资信托在报告中没有披露任何收益率数据,但基于5.8美分的年化DPU和2017年9月31日的收盘价0.92,该 产率约为6.3%。

在此产量水平下,它略高于 新加坡房地产投资信托基金的平均股息收益率为6%.

价格实际上有 从9月18日的0.98美元修正为11月24日的0.88美元。在这个水平上,股价仍高于IPO发行价0.83美元。

如果价格跌至0.83美元,收益率将为7%。就个人而言,这将是一个有吸引力的收益水平。可能要过一段时间,所以 如果收益率达到6.5%的范围,那将是拾起一些单位的好时机。

2评论

评论被关闭。