为什么预付房屋滚球盘可能很棒

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客厅

有时候,我希望我是中世纪英格兰的四世纪国王。

我会整日坐在我的宝座上,沉思,慢慢磨砺我的大刀,凝视深渊。我的受测者害怕打破我的注意力,会在他们之间悄悄说。  “也许His下正在想出一种减少税收的方法?也许他正计划入侵法国?”

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然后我突然站起来,起一只毫无戒心的烤猪,然后大吼:“是的!完全可以预付您的房屋滚球盘!!!”




然后我会坐下来,微笑着,塞进我的饭。和平将回到王国。我国人民将不再再受制于利率奴役制。

(对不起–已经过了一个星期,我不得不放松一下)

常规建议以及为什么我认为它是错误的

也许您就像我:遇到了您的知己,结婚,定居下来,并且在您不知情的情况下,发现自己正在为(ugh)房屋滚球盘提供服务。获得房屋滚球盘就像通向成年人的快速通道–您意识到自己实际上必须 负责任的 的东西。谁知道?

大多数人只需要在20到30年的标准期限内偿还房屋滚球盘,就不会考虑太多。但是像我这样的怪人经常在周日的下午度过,思考着一些深层次的哲学问题,例如“预付房屋滚球盘是否有意义?”(我实际上是花了一个星期天的下午思考这个问题–我确实需要谋生)。

预付只是意味着,您不必如实每月支付抵押滚球盘,而是要提前支付其中的一部分。因此,如果您欠银行$ 300,000,您可以立即支付$ 10,000,并将您的负债减少到$ 290,000。

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传统建议说这很愚蠢。 我在Google上搜索了“您是否应该预付抵押滚球盘”,阅读了前5篇文章,它们基本上都说: 您可以减少这10,000美元并以较高的回报率进行投资,而不必减少利率可观的房屋滚球盘。然后,您会变得富有,花一天的时间在按摩浴缸中游泳,并与漂亮的(飞机)模型一起玩”

但是,我有不同的看法。今天,我想分享一下,如果您满足以下两个条件,那么部分偿还房屋滚球盘可能有意义的原因:

  • 您可以使用公积金为全部或大部分房屋滚球盘提供服务
  • 你每个月都有一些闲钱可以投资

让我们算一下这个激动吧!




预付住房滚球盘就像一项投资

假设您以2.6%的利率*提取了20万美元的20年期房屋滚球盘*。使用抵押计算器 这个,您计算出未来20年每月需要支付$ 1,604。像大多数新加坡人一样, 您决定通过公积金帐户提供抵押滚球盘.

现在,假设您的老板在中国农历新年期间感觉特别慷慨,因此决定给您$ 10,000的现金奖励。啊啊啊啊啊啊!现在,假设您用这10,000美元部分偿还了房屋滚球盘,从而将您的债务从300,000美元减少到290,000美元。

假设您保留20年的相同付款期限,那么您的每月付款现在已从$ 1604减少到$ 1,551,从而为您节省了每月$ 53的费用,您可以保留自己的CPF帐户(使用 抵押计算器 再次获得这些数字)。这意味着您现在有了一个 额外的 每月53美元 继续赚取2.5%的年利率 from CPF.

超过20年,您将获得 $ 16,628 您的公积金帐户中还有更多,相比之下,如果您没有预付房屋滚球盘。

节省的金钱与赚取的金钱相同。 想象一下,有两个孪生兄弟非法停放汽车来购买tauhuay:

  • 蒂姆漫步回到自己的车上,却发现萨曼阿姨已对他处以400美元的罚款
  • 汤姆及时回到自己的车上,萨曼阿姨杀害地盯着他即将驶离的汽车

汤姆现在比​​蒂姆早$ 400,这仅仅是因为汤姆避免支付罚款。用同样的方式 保存 $ 16,628与 赚钱 您的$ 10,000美元“投资”中有$ 16,628美元。向后工作,这是 每年2.5%。不错,绝对比您的储蓄帐户好。

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但是正如他们在那些令人上瘾的信息商业中所说的那样: 可是等等!还有更多!

用您的房屋滚球盘来分散您的投资组合

在这一点上,一些聪明的人会说:“这很愚蠢。如果我有多余的现金,我将以7%的比例进行投资,并在亏损者忙于还清房贷的时候成为一名亿万富翁。”

好吧,智者。让我们研究一下。




如果您说每月$ 2,000的备用现金, 可以 把所有的东西都减少掉。但是,只有过度自信的业余爱好者才能做到这一点。精明的投资者了解 多样化。 为什么?因为将您的全部资金投资于股票是有风险的。您无法预测未来,因此将可投资资金分为高风险/高回报和低风险/低回报的资产始终是一个好主意。

例如,您可以将$ 2,000现金分成:

  • 1,200美元的股票收益率7%
  • 800美元的债券收益率2%

不错,但是您可以进一步改善吗?当然。您拥有的资产类型越多,您的资产就越多样化。记住到目前为止我们学到的东西: 1) 预付抵押滚球盘就像一项投资, and 2)它为您赚取2.5%*的保证回报。

因此,这是进一步分散现金的一种可能方法:

  • 1,200美元的股票收益率7%
  • $ 400预付您的房屋滚球盘(收益率)2.5%
  • $ 400的债券收益率2%

繁荣!现在,您已将投资组合中的保守部分分为两部分:债券收益率为2%,住房滚球盘付款收益为2.5%。在这种情况下,相差并不大,但是我可以看到一些精明的投资者在低利率时将其作为一种投资策略。

现在,您已经改善了整体收益,并增加了 心理优势 减少债务 这让你少了 脆弱的. Nassim Taleb会批准。

可选:应计利息收益

预付房屋滚球盘有一个不太明显的好处。这仅适用于您在55岁之前卖出房屋的情况,因此,如果您的大脑受到所有这些数字的伤害,请随时跳到下一部分。

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还在?好吧,预付抵押滚球盘的微妙好处是 您可以将部分应计利息转换为现金。 Let me explain.

公积金有一个 应计利息规则 其中1)如果您使用公积金购买房屋,以及2)您在55岁之前卖出房屋,则必须使用以下方式“退还”您自己的CPF帐户: 如果您将这笔钱留在公积金中,您将获得的收入。 用数字更容易解释,因此让我们回到原始示例。




在我们最初的示例中,您每月从公积金中提取1,604美元以偿还房屋滚球盘。如果您将这笔钱存入您的公积金帐户,它会变得很复杂 $ 498,915 超过20年。现在,假设您在20年后以60万美元的价格卖掉了自己的房子。现在,您必须将这笔$ 498,915美元“偿还”到您的CPF帐户中,因此您只能保留$ 101,085美元的现金。

这并没有听起来那么糟糕,因为您要还钱 到您自己的CPF帐户中。 但是,这确实意味着您将拥有更少的东西 现金 出售房屋所得的收益。

但是,如果您使用$ 10,000的奖金来预付抵押滚球盘,则现在只需要每月从CPF中提取$ 1,551来支付房屋滚球盘。经过20年的复利,您的“公积金”帐户欠款为482,288美元。如果您以$ 600,000的价格出售房屋,则意味着您将保留$ 117,712的现金-差额$ 16,628-。

简而言之,您会在短期内牺牲$ 10,000来换取$ 16K的长期现金。这是否是一个适当的取舍,因人而异,但记住这一点是有好处的。

不要迷失数字 

好的,这个帖子比我想的要多得多。我的错!如果您迷路了,不必担心这些数字。这是关键信息:

预付房屋滚球盘可能是有道理的,因为:

  • 这就像进行投资
  • 它有助于分散您的可投资资金
  • 如果您卖出房屋,这会释放您应计利息的一部分

而且,别忘了提前还贷的主要好处: 减少债务感觉很好。 It might make 定量的 只是简单地投资额外的现金是有意义的,但是个人理财并不仅仅是数目. 这也与您的感受有关。就个人而言,我更愿意在1)为未来投资和2)偿还债务之间平衡现金。

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我和我妻子每个月都留出一些钱,并用它每年预付一次抵押滚球盘。这样,我们希望在不到原始抵押滚球盘一半的时间内清偿债务。这使我们走上了早期财务自由的道路,而且这仅仅是一个超级 ok 每年看到您的债务减少得越来越快的感觉。




如果您使用的是组屋滚球盘,可以很轻松地进行部分还款:登录 MyHDBPage,去我的公寓> Purchased Flat > Financial Info >其他相关服务。在这里,您可以通过进行付款 Nets和繁荣–它带走了您的房屋滚球盘的很大一部分。

这是一个笑话,因为我喜欢它

好的,因为您一直都很擅长于此,所以这是我从剧中听到的一个随机笑话 妈妈白蛇,有时仍然让我发笑:

一个人乘船穿过河。船夫问:“你有现金吗?”
那家伙检查他的钱包,说:“是的。”
船员,“好的。前几天,有位渔民登上我的船,试图通过给我他的网给我付款。
我不得不告诉他,‘只收现金。没有网。”

(就像我说的那样-已经漫长的一周了)

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* PS: 当然,并非每个人的住房滚球盘利率都为2.6%。你们中有些人的利率可能较低,例如1.8%。在这种情况下,您的有效“投资回报”可能会更低。但是,如果您通常使用CPF来偿还滚球盘,则进行现金预付款仍然有意义,因为实际上您要牺牲2.5%的CPF利率来偿还较低利率的滚球盘。 

PPS: 您也可以下载我的 预付款计算器 在Excel中查看如何进行这些计算。另外,我刚刚学习了如何在Excel中使用FV,PV和RATE函数,所以我只想分享我的一点怪异乐趣。

这篇文章首先出现在 欢乐蛋



2条评论

  1. 您是否考虑过将最初的1万美元留作5%的复合利率投资20年,可以为您带来约22K的未来价值?

    也许它更喜欢:
    1)20年后从投资中获得27K(@ 5%)
    2)或20年后的公积金为16k,销售收入为16k(销售所得)

    并且要注意,利息的数额是公积金确定的,而投资的现金部分可以在这20年期后用于进一步的复利。当然,这取决于我们要研究多少年,但是基于5%的年化投资收益率,其净效应可能约为28-30年。

    如果我们要考虑所有情况,这是一个复杂的问题,但只能说这取决于个人对您击败市场的信心的偏好。如果您确实面临风险,那么提前还清HDB滚球盘绝对是正确的选择。只是我的2美分。

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