普华永道乌利房地产亚太展望2018

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PWC Uli房地产展望报告亚太地区2018年

普华永道和乌利再次组建以生产他们的 2018年亚太地区房地产市场展望年度报告。

像往常一样,他们采访了周围的亚洲关键房地产投资者,并收集他们的反馈,以确定房地产市场所在的位置。


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该报告是64页的Tome,所以这里是关键点。

生成返回所需的更多工作

越来越多的全球和地方资本 正在整个地区流入房地产,并且竞争较为前所未有的股票。

更多买家意味着更高的价格和较低的收益率。

基金经理说,“过去,当我们采取投资时,我们就会说,‘这是中国,所以我们期望资本价值观将上升’.”这已不再是这种情况。一些投资者用于瞄准20 +%的机会主义投资回报,由CAP率压缩驱动,但现在他们看到来自当前收入的20%的比例更大。这意味着投资者必须努力管理和工作。

核心买家采取更多风险

中国保险公司很乐意支付被认为过度的价格 by global standards.

他们的思想现在反映了他们现在购买财产的态度(以高价格),而且没有机会拥有一些东西的机会,特别是当这些保险公司需要收入流来将来给予他们的保单持有人。

大多数机构还通过促进开发项目来迁移风险曲线。其中一些是纯粹的投机版,而其他投资者正在建立将其转发给机构和主权资金。

租赁增长放缓

CAP率压缩更加困难,租赁增长是下一个提供回报的司机。

然而,随着全球经济刚刚开始发现它的脚并避开了全球金融危机的恐惧,这很难。

在这方面,资产管理和实践在管理房产上正成为一个流行的策略。

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替代资产变得流行

替代资产课程包括数据中心,经济适用房,多方面,学生住房,高级住房和水井。

主要原因 投资者投资替代资产/部门的投资

  1. 人口需求司机295
  2. 产量更高24%
  3. 多元化19%
  4. 稳定收入返回16%
  5. 其他投资者的竞争减少13%

转向替代资产虽然不是新的,但在过去的一年里发表了明显,投资者越来越愿意在这些部门中押注。

只有2年前,由于投资者对他们的缺乏了解,因此,这种部门被避开,更大的感知风险和对管理此类资产的运营和技术专业知识。

在里面 数据中心部门,投资者认为供应/需求动态是积极的,随着公司迁移到的供应不足和供应的即将增加‘cloud’.

投资者已经确定了 香港,中国,印度和新加坡作为潜在的数据中心投资目的地, 预计内部收益率为13%至15%。

经济实惠的住房开始在香港,印度尼西亚和印度开始获得牵引力。

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许多 经济适用房项目 由政府支持,他们提供此类项目“基础设施状态”,允许他们获得较低的融资成本和税收。根据CUSHMAN&韦克菲尔德,印度新建的经济适用房屋供应在2017年的前3个季度上涨27%至26,000个单位。

在印度尼西亚,政府是 Slated建造900,000经济实惠的住房单位 2017年平均销售价格为33,000美元。2016年,700,000个单位已完成,大多数在城市约25-30公里的低密度项目。

然而,投资者拥有经济适用房项目的难度是政府’参与参与。一位基金经理表示,他愿意看到该部门的立场,而不是政府补贴的利益。

多米,该地区围绕房价的增加正在推动对长期租赁住房股票的需求。

这是一项具有明显呼吁的一个持有明显的投资者,因为锁定的租赁的长期性质。

但是,最重要的是 亚洲市场没有租赁房地产的历史 与西方市场不同。因此,对亚洲这个利基资产类别感兴趣的基金经理仍然是如何从中赚钱和赚钱。



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在中国,国内外开发商正在积极努力建立经营平台。他们的目标是年轻的人口,谁选择远离父母并拥有自己的住宿。

一项外国基金通过租赁老房屋建筑的长期建立了一个平台,长期为10到20年,然后将空间转换为22至25平方米的工作室公寓。然后,每个单位都是向500美元的US延迟到500美元。

中国多摩利屋的产量是 据说低至2%。 缺乏正式的法律结构也为投资者提供障碍。尽管如此,势头正在收集,中国政府似乎意图创建融资框架,以允许开发人员脱离低产住宅资产。

投资者一直活跃在 学生住房 现在有一段时间,焦点继续在澳大利亚。

国际学生编号蓬勃发展,内部住房与这些学生欢迎,这些学生希望便于靠近校园。

金钱继续流出中国

资本继续从亚洲市场流出 2017年上半年,随着CBRE估计大约45亿美元的出境资本进入全球财产资产。

中国出境资本的最大供应商是该国的机构’S Sovereign财富基金部署了2017年上半年中国广泛流出的大部分资金。

中国开发商的出价是侵略性的他们的活动在许多亚太城市(如香港,澳大利亚和新加坡)中造成了土地价格。根据RCA的说法,该地区的开发现场销量在2017年上半年同比达到240亿美元。

通过亚洲出境房地产投资来源2017年上半年,中国占据了26亿美元,其次是新加坡,香港为6.8亿美元,韩国6.6亿美元,日本为1.3亿美元。

亚太地区对投资者的雷达

就未来12个月的私人房地产投资者为目标的地区而言,受访者的百分比增加,即亚太地区是他们的目标市场。

2016年2季度,21%的投资者表示,他们瞄准亚太地区, 这已将其上升到27%旨在部署金钱 在未来12个月内。

所有其他地区都保持稳定或跌倒。 40%的受访者在2017年第二季度,从2016年第2季度未收入北美,从2季度起,5%的目标“Rest of World”.

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投资者针对欧洲(从56%到54%),新兴市场(从11%到7%)和全球(从41%到38%)都倒下了。

亚太地区仍然是头脑 for most investors.

银行撤退的新融资选择

通过更严格的银行贷款制度和从投资传统房地产投资的回报,基金经理已经开始看债务和夹层贷款。

一位基金经理表示,在高级贷方后面,提供了优先股权或夹层贷款的资金差距。 

高级贷款人提供较低的杠杆级别,因此这些玩家可以在50到70%的LTV标记中进入,上面有一个股权缓冲区,仍然有吸引力的风险调整的回报。

人们会期望这样的经理人会有失控的成功,而是轶事,这种债务提供者的资金规模很小,他们的成功有限。

日本是一个借鉴外国投资者的市场,重点是男高音,无论是长期债务还是短期桥接贷款的形式。

在中国,夹层债务可用,报告的返回面积25%至30%。与当地银行的标准施工贷款相比,印度的返回范围为16%至18%。