如何阅读Reits的财务结果？许多投资者有这样一个问题，它是合法的。
没有人想在他们的辛苦赚来的钱中，而不理解他们正在投资的东西
此外，随着新加坡的Reits的扩散’S证券交易所，从来没有比现在投资更好的时间。
被宠坏的选择，投资者可以选择仅在亚洲的新加坡投资，仅在中国，只在中国，只在美国，只在数据中心和许多其他资产课程和地理区域。
那么投资者或家人应该在投资重新开始之前留意什么是什么？
这里有9季度在季度财务业绩中要留意9件事。
- 总收入
- 净财产收入
- 可用于分发的金额
- 每单位分销
- 分配收益率
- 资产负债率
- 银行向重新收取的利率
- 租赁回归
- 加权平均租约到期
Reit金融指数摘要
- 总收入– higher is better
- 净财产收入– higher is better
- 可用于分发的金额– higher is better
- 每单位分配– higher is better
- 分配收益率–更高并不总是更好，更低的并不总是更糟。我将亲自投资于6％至7％的收益率。选择性地，我会考虑比该范围更高或更低的产量。
- 资产负债率–更高并不总是更好，更低的并不总是更糟。但是，较低的通常更好。平均重物率在32％至36％之间的排列比率。
- 银行向重新收取的利率– lower is better
- 租赁回归–阳性和更高更好
- 加权平均租约到期–更高并不总是更好，更低的并不总是更糟。
总收入
一个reit’■总收入表明重新提交的资产收集到其投资组合中。
这通常可以在Reit的前几页上找到’季度财务介绍。
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投资者应该寻找具有追求总收入的轨道记录的Reits。
以Capitmall信任为例，他们表明，与去年同期相比，收入增长了。
净财产收入
总收入和净财产收入之间的差额是扣除费用。
考虑您的薪水或津贴作为总收入，开支为您的公共汽车，MRT，食品，购物支出以及您作为净资产收入所留下的东西。
在建筑物的情况下，总收入是租户支付给您的费用，通常是在维护，维护，财产税，电力等中花费的是，净财产收入是剩余的。
净财产收入可以在Reit的前几页找到’季度结果幻灯片。
投资者应寻找具有筹集净财产收入的轨道记录的销售。
以Sutnec Reit为例，与去年同期相比，净物业收入已上涨。
可用于分发的金额
进入更详细的详细信息，可用于分发的金额（AAFD）是可以将其分发给单位/股东的金额。
净财产收入与AAFD之间的差额是对REIT的付款’s employees.
这通常是管理费和可变组件作为绩效费用的基本组件。
当Reit Manager做好改善REIT的表现时，绩效费用是支付的。
不同的REIT有不同的性能费用结构。
使用CapitaCommercial Trust作为ELMPLE，可分配的收入与去年同期相比增长。
投资者应该寻找具有追求AAFD的轨道记录的Reits。
每单位分销
更详细地进行一步，每单位（DPU）分发是真正与每个股东最终的东西。
DPU计算为AAFD除以优秀的单位总数。
如果您有1000股Mapletree工业信托，并根据他们的3QFY17 / 18’每股2.88新加坡美分的DPU，您将有权获得28.8美元的股息。
既然每股2.88份新加坡美分就是在3Q中得到的资金，你需要年度化它来估计Mapletree全年都会支付的费用。
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这可以通过将每股2.88新加坡美分乘以4 = 11.52新加坡每股11.52美分来完成。
这将赋予股东在年度持有1,000股股份的115.2股。
投资者应该寻找具有一致DPU的Reits。
分配收益率
分配收益率compares the DPU an investor receives against how much he needs to pay for each share (share price).
该公式计算为： 年度DPU除以股价
在Keppel DC Reit的情况下，DPU产量在其演示幻灯片的前面找到’ve为投资者计算了它。
一般来说，新加坡的所有Reits的平均产量约为6％。 Keppel DC Reit.’由于与其他Reits相比，S产量略低略低。
并非所有具有高收益率的重型都是好的，而不是低产率的所有权都很糟糕。
我的个人经验法则是投资于收益率至少6％至6.5％的产品。
除非非常引人注目，否则我倾向于避免收益率超过8％的饲料。同样用于产量低于5％的销售。这意味着Keppel DC Reit对我来说是不可能的。
资产负债率
齿轮是杠杆的另一个词。两者都可以互换地使用。
Reit的定义’S传动比是 债务总额除以存入财产的总价值。
存款属性的总价值意味着REIT中所有属性的价值’S组合。该价值不考虑现金，应收款项和其他资产。
投资者应该寻找具有索赔的传统比率的重新提单’与其历史平均水平相比过高或低。
低传承率意味着重新获得净额购买资产。它也可能意味着Reit Manager无法足够能够购买杠杆率低的物业。
资产负债率indirectly tells an investor how leveraged the REIT as a company is.
排除率最高，这是重新提交的比例是在利息支付的更多内容。 （但是，REIT上的利率’S借款也发挥作用–具有较低传动比的REIT可能具有比另一个具有更高传动比的重新获得更高的利息支付。这是因为具有较低传动比的REIT可能已经被银行收取更高的利率）。
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以艺术商业信托为例，2017年底的传动比为34.8％。
平均而言，新加坡重新获得的推动率为32％至36％。
就个人而言，34.8％是我投资于REIT的舒适范围。我会谨慎旨在具有高于40％的传动比。
银行收取的利率
大多数REITS还将披露银行或资本市场向他们收取的利率。
这也被称为债务成本。
在所有情况下，较低的利率总是比较高的利率更好。
截至2017年12月31日，公司利用Keppel Reit为例，该公司的利率为2.62％。
这种级别被认为是低的，具有较强更知名的休息，利率约为2-3％。
没有强有力的赞助商的Reits通常具有更高的利率。
拥有海外物业的Reits也通常具有更高的利率。例子包括与中国或印度的房地产物业。
租赁回归
租赁回复是由一些Resits捕获的指标，这些标准显示在本季度签署的新租约是否具有比以前更高或更低的租金。
例如，如果租户A为每平方英尺支付的100美元，则在2017年9月31日退出该物业，并被租户B支付每平方英尺120元，租赁回复将是20％。
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以上是一个简化的例子。实际的租赁回归计算考虑了本季度所有属性的所有变化。
投资者应该寻找具有积极租赁逆转历史的家居。
使用SPH REIT作为示例，他们的1QFY17 / 18’结果表明，负租用逆转10.6％。
这意味着本季度签署的新租约平均低于以前的租户10.6％。
否定租金升降率意味着新的租户支付少于老年租户。
如果逆转不会变态，则对REIT的含义是总收入将逐渐下降。
最终，净财产收入，AAFD和DPU将转为负面，这对投资者不利。
加权平均租约到期
加权平均租约到期（WALE）是REIT中租户的持续时间’硕的性质。
在一个完善的市场中，投资者应该留意短威尔士的房地产。短威尔士的含义是，当租约到期时，新租户可以以更高的速度锁定其租约（由于一个改善的市场）。
一个带有短裤的Reit意味着当前租户可以被踢出来，并用那些可以支付更高的人替换。或者，Reit可以谈判并要求当前租户支付更高的速率。
在恶化的市场中，投资者应该留意长威尔士的重型。在恶化的市场中，签署的新租户通常会有较低的租金率。
Reit Manager不希望租金较低的租户。因此，更好地坚持本租户，而不是让他们到期并以较低的速率签署新的租户。
使用Ascendas Reit作为示例，Reit的Wale为4.2年。
这意味着平均而言，REIT持有的物业租赁有4.2岁的任期。
所以这些是在投资一个REIT之前我要看的9件事。
不是真正的火箭科学，所以在你投资你的下一个Reit之前保持这些想法！
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