中高端地产细分市场反弹

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uob在房地产市场拾取的中高端部门的观点中制作了一个注释。他们报告的主要结果如下转发。

概括

  • 预见到下一个波浪中的中档和高端段的预见到恢复
  • 由eNBLOMERS的替代需求和外国人的接送房屋兴趣驱动
  • 预计新加坡房地产价格明年增长5-10%在今年结束后。

什么’s new?

  • enbloc发烧拾起。仍处于恢复的早期循环。
  • 从历史上看,Enbloc销售的尖峰已经前面的物业价格恢复。这发生在过去的2007年和2011年的循环中。
  • 在税收成本的平衡后,新加坡越来越令外国球员令人吸引人


房间以获得更多ENBLOC销售

  • 集体销售仍处于2006/07周期的五分之一。建议更多enbloc销售空间。
  • 在8M17中交易的集体销售价值下降了3B,超出了前四年(2013-16)的联合交易价值。
  • ENBLOC销售激增可能跨越六到八个季度。 2016/17年的集体销售额仅为2006/07年度交易的累计销售额的21%,建议更多enbloc销售室。

更换需求到燃料中/高端属性

  • Enbloc销售需求需求到燃料中/高端段。 2006/07 ENBLOC销售周期占据了10,000个单位,并相应地铸造了类似数量的百万富翁,寻求更换属性。
  • 在2016-17 YTD的新生循环中,已经取出了大约2,000个单位,在高级阶段中有1,000个单位。随着循环进一步发展,可以通过更多更换需求来推动集体销售。财富效应可能会看到百万富翁enblocers升级到中/高端段,并进一步喂养周期。


供过于求的风险

  • 一旦enbloc发烧消退,供过于求的风险。虽然2006/07 enbloc销售周期拿出约10,000个单位,但它将单位的两倍放在市场上。
  • 根据JLL的说法,3,000个单位(包括为招标推出的单位)可以在新的发展中产生12,000个单位。

enbloc市场提供供应来源

  • ENBLOC市场作为中档/高端段供应的关键来源。 GLS程序主要集中在大众市场段,只有中/高端段中的几个网站。
  • 在2H17 GLS计划中,中/高端分部仅占潜在7,810个单位的24%。与专注于大众市场的政府,GLS很少有中/高端段的网站。因此,希望在中高端发展的开发人员将向ENBLOC市场视为供应来源。在各个阶段设有大约30-40个住宅物业岛屿。

外国买家在新加坡有税收优势

  • 游戏领域的水平将外国人购买利息带回新加坡。外国购买逐渐减少,特别是在实施额外买家的额外买卖会之后,从12月11日和1月13日开始10%和15%。
  • 由于海外制度赶上了令人满意的房价和限制外国人的骚扰性能冷却措施’参与,我们预计购买由外国需求推动的中高端部门。
  • 11月16日,香港在海外购房商的印记职责翻了一番,以30%的新加坡黯然失色’S 15%。在台北,在1月16日揭开了高达45%的惩罚性萎缩税,德沃丁新加坡’S卖家印花税(SSD)为12%。澳大利亚和加拿大还提高了外国人的交易成本。


ENBLOC SPIKE销售周转指标

  • 拐点?传统上,Enbloc销售的尖峰是新加坡住宅房地产市场转型的早期指标。
  • 2006/07年和2010/2011年的两个enbloc Freves都在集会之前,在住宅物业的财产价格指数中。
  • 恢复应涓涓细流到中/高端段。预计2017年房地产价格将触底,其次明年增加5-10%。

本文首先出现在Uob Kay Hian’s research page.