S-REITS以上升的利率环境

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  • 在到目前为止,SGX S-REIT指数已经产生了15.5%的价格收益和总回报率为21.2%(包括股息),相比,基准STI的价格收益和19.0%的总回报率为19.0%。新加坡的3个月SIBOR在同一时期获得了16.2%。
  • 从理论上讲,利率的上升将导致借贷成本的增加,这会影响房地产资讯的盈利能力及其赚取收购的能力。然而,逐渐增加的速度往往与提高经济增长的往往有关,间接提升了房地产收益。
  • SGX S-REIT指数保持中位排款率为34.0%,低于45.0%的限制。在估值方面,S-REITS与10年政府债券之间的产量差价385bps,39bps高于39bps,39bps 346bps。




在里面年初至今,SGX S-REIT指数已产生15.5%的价格收益和21.2%的返回总额(包括股息),相比,基准STI的价格收益和19.0%的总回报率为19.0%。

如下图所示,性能SGX S-REIT指数超过2017年8月的基准STI论新加坡房地产市场积极情绪的背面。

在同一时期,新加坡银行间交付率(SIBOR)是新加坡的基准利率,在3月和6月的两次利率徒步旅行后获得了16.2%。

Sti,Reit和Sibor利率上升 - 为房地车的好坏

从理论上讲,利率的上升将导致借贷成本的增加,这会影响房地产资讯的盈利能力及其赚取收购的能力。

由于债务依靠债务来融资其财产收购,因此在更高的利率时会产生更高的借款费用。

这将导致股东股息支付的现金流量较低,因此保持相同的收益率,Reits将面临下行的价格压力。

但是,如前所述市场更新,逐步的利率增加往往与提高经济增长有关。

随着经济前景的提高,租金,空缺率和其他重点运营指标对于重新获得现金流量也很重要也倾向于改善。

因此,利率徒步旅行可能间接与更高的REIT收益相关联,这可能有助于抵消增加的借贷成本。

应该注意的是,虽然Reits对利率上升敏感,但是REITS由经理管理员管理,他们在导航不同的利率环境中。

此外,不同Reits的敏感性也取决于REIT在其他因素中采取的杠杆量的敏感性。


Reits'中位排款比在全球同行以下和45%的限制下

2016年1月,重型比率或杠杆率限制,考虑到债务与资产的比例,是从REIT总资产的35%增加到45%.

尽管极限增加,但SGX S-Reits继续保持较低的传动比率与全球同行(如a中所讨论的)以前的市场更新)。

SGX S-REIT索引维持一个中位齿轮比例为34%最高比率在多元化的REITS中,最低的位于专业的REITS子扇区中。

发表于2016年11月,a压力测试由新加坡(MAS)的货币权威评估了在其EBITDA下降35%的局势中,虽然利率上涨了三个百分点。

报告指出这里列出的Reits有足够的盈利垫,以吸收更高利率的影响即使在挑战条件下。

Reit Sectors的中值齿轮比例
Reit Sectors的中值齿轮比例

请注意,REITS也由他们投资的财产类型多样化,例如零售商场办公室塔,工业园区和物流公园。

新加坡Reits也由地理位置多样化,提供投资者选择基于新加坡的房产,除了在新加坡和海外投资物业的房产的房产。

因此,投资者应在投资REITS时考虑超出传导比率的多种因素。

产量差价超过长期平均值

S-REITS和10年政府债券之间的收益率差距为385bps,39bps以上长期平均为346bps。

根据A.市场评论由Nareit(全国房地产投资信托协会),

收益率差价 - 定义为10年政府证券的房地产股息产量与市场产量之间的差异 - 可以是一个 更有用的投资公制比绝对收益率,特别是对于对资本升值以及收入感兴趣的投资者。

基于对美国房地产的历史数据,评论得出结论,在过去的收益率传播异常高(相对于其长期平均值)的情况下,这种情况普遍表示,在未来相对于广泛回报的情况下在未来几年内,股市将异常强劲。

MAS 10Y GOVT债券产量,Reit产量和Reit收益率差价
MAS 10Y GOVT债券产量,Reit产量和Reit收益率差价



最近的表演

详见下表,所有31个REIT和六个圆形信托信托在2017年至10月17日生成了积极的回报,总回报率为4.3%,因为财富Reit(SGD术语)至34.9%。

名称 SGX代码 市场上限 最后价格* 价格变动ytd% 总返回ytd% 资产负债率 % DVD IND YLD%
多元化的装修
Suntec Reit. T82U 5,087 1.920 16.4 21.3 34.7 5.2
Mapletree大中华区商业信托 RW0U 3,346 1.190 25.3 29.7 39.4 6.2
viva工业信托 T8B 926 0.955 26.5 33.8 38.7 7.6
肮脏的商业空间 SV3U 725 0.690 7.8 15.2 37.5 8.6
医疗保健系列
大巷生活雷特 C2PU 1,670 2.760 16.9 21.5 37.3 4.6
第一次reit. AW9U 1,070 1.375 8.7 14.0 30.8 6.2
酒店& Resort REITs
CDL Hospitality信托 J85 1,953 1.630 21.6 34.9 38.6 5.9
Oue Hospitality Trust. SK7 1,452 0.805 22.0 28.7 38.0 6.3
Frasers Hospitality Trust. ACV. 1,421 0.770 18.5 22.7 34.0 6.3
远东酒店信任 Q5T 1,297 0.700 16.7 22.5 33.0 5.9
Ascendas Hospitality Trust. Q1P 964 0.855 21.3 26.1 32.7 6.6
工业装修
Ascendas Reit. A17U 7,907 2.740 20.7 24.6 33.3 6.6
Mapletree Logistics Trust. M44U 3,755 1.230 20.6 29.2 38.9 6.1
Mapletree Industrial Trust. ME8U 3,416 1.895 15.2 20.9 29.8 6.1
福克雷物流& Industrial Trust Buou. 1,693 1.120 21.1 27.5 27.8 6.9
AIMS AMP Capital Industrial Reit O5RU 918 1.435 9.5 16.1 36.2 7.5
缓存物流信托 K2LU 890 0.835 3.1 14.1 43.2 8.7
ESR-REIT. J91U 759 0.580 7.4 13.1 36.5 7.0
欧共体世界雷迪特 BWCU. 611 0.780 2.6 8.8 26.9 7.7***
Sabana Shariah Comm Ind Reit M1GU 490 0.465 22.4 29.9 36.8 8.1
办公室里斯
首都商业信任 C61U 5,274 1.660 12.2 22.2 28.4 5.6
Keppel Reit. K71U 4,009 1.195 17.2 22.0 33.3 4.8
Frasers商业信任 ND8U 1,128 1.400 11.1 17.4 35.8 7.1
Oue商业reit. TS0U 1,102 0.715 2.9 10.2 34.3 6.8
瓦莱希尔美国Reit.** BTOU. 968 0.900 2.3 19.4 33.6 7.2
Ireit Global. UD1U 475 0.760 6.3 15.1 41.2 8.1
零售店
Capital和Mall Trust. C38U 7,269 2.050 8.8 13.4 31.3 5.4
Mapletree商业信托 N2IU 4,460 1.550 11.1 16.0 36.4 5.7
算命** F25U 3,035 9.140 -1.2 4.3 30.0 5.6
SPH REIT. SK6U 2,607 1.020 7.4 13.5 25.3 5.4
Frasers Centrepoint Trust. J69U 2,020 2.190 15.3 20.3 30.0 5.4
Starhill Global Reit. P40U 1,690 0.775 4.7 9.8 35.2 6.4
Capitaland零售中国信托 AU8U 1,520 1.685 23.0 31.4 34.9 6.0
Lippo Malls印度尼西亚零售信托 D5IU 1,228 0.435 17.6 25.3 30.2 8.1
BHG零售店 宝马 374 0.750 14.5 23.3 27.5 6.6
住宅装修
Ascott Residence Trust. A68U 2,609 1.215 7.5 19.7 31.1 6.4
专门的重新获得
Keppel DC Reit. ajbu. 1,516 1.345 13.5 19.4 32.9 4.8

来源:彭博&SGX Instrests(截至2017年10月17日)。
*公司的最后价格在各自的交易货币中表示
CDL Hospitial Const,Oue Hospitality Cotrent,Frasers Hospitality Cotrien,远东酒店信托,Ascendas Hospitality信托和Viva Industrib Trust是捆绑的信赖。表排除了saizen Reit
**注意财富REIT在香港富裕公司交易,ANDULIFE US REIT于USD交易。除最后价格外,SGD等价物如表所示。根据Bloomberg的说法,Us Reit的Manulife Caplife Caplation Cally Company Caply Caplate。
***基于年度估计

本文首先出现了SGX研究.

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